Beschermende maatregelen bij de aankoop van een woning

Extra bescherming bij de aankoop van een gezinswoning

Samenwonende koppels, zowel feitelijk als wettelijk, doen er goed aan om bij de aankoop van hun gezinswoning juridische bescherming in te bouwen. Een notaris kan daarbij helpen en kan ervoor zorgen dat ieders rechten goed geregeld zijn. Dat kan natuurlijk na de aankoop van de gezinswoning, maar vaak zal de notaris al een beschermende regeling voorzien bij de aankoop zelf. 

Het aanwasbeding

Wat is een aanwasbeding? 

Een beding van aanwas is een overeenkomst die vaak door ongehuwde feitelijke- of wettelijke samenwonende koppels wordt gebruikt om elkaar te beschermen eenmaal de ene partner er niet meer is. Daarbij komt het koppel overeen dat het deel van de woning dat toebehoort aan de eerststervende zal toekomen (“aanwassen”) aan de overlevende partner. De samenwoners kunnen  een aanwasbeding alleen gebruiken indien ze beiden, elk voor de helft, eigenaar zijn van de aangekochte woning.

 

Hoe werkt een beding van aanwas? 

Het deel dat “aanwast” bij het deel van de overlevende partner is onderworpen aan dezelfde registratierechten als destijds betaald bij aankoop. Er hangt dus  een stevig prijskaartje vast aan het gebruik van een aanwasbeding.

Toch wordt het aanwasbeding vaak gebruikt. Het biedt voor feitelijke en wettelijke samenwoners immers een aantal mogelijkheden: de langstlevende “ontvangt” het andere deel van het onroerend goed in volle eigendom of in vruchtgebruik (afhankelijk van wat het koppel heeft afgesproken) zonder dat hun kinderen daarop aanspraak kunnen maken. Het feit dat een deel van de woning aan de overlevende partner toekomt door het aanwasbeding, heeft géén invloed op de reserve van de kinderen (in tegenstelling tot een legaat of een schenking ). Bovendien is een aanwasbeding een overeenkomst. Daardoor kunnen de samenwoners het aanwasbeding niet zomaar eenzijdig opzeggen. Meer zekerheid voor de partners dus.

 

Het testament

Een aanwasbeding hoeft niet altijd. Wie samenwoont kan ook een (deel) van de woning toekennen aan zijn partner via een testament . Bovendien heeft de wettelijke samenwonende partner een wettelijk erfrecht: het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel. Meestal betaalt de langstlevende (feitelijke- of wettelijke) samenwonende partner zelfs géén belastingen wanneer hij een gezinswoning erft. 

Maar … weet dat een testament door elke partner gewijzigd kan worden, zelfs zonder medeweten van de andere partner. De langstlevende heeft met een testament dus nooit 100% zekerheid dat hij of zij iets zal erven. Vandaar dat een aanwasbeding in de praktijk vaak wordt gecombineerd met het opstellen een testament. De langstlevende kan dan kiezen wat hem of haar het beste uitkomt.

Testament én aanwasbeding

Iemand die van zijn partner een gezinswoning erft via een testament, zal vaak niets of niet veel moeten betalen. Wonen feitelijke samenwoners nog géén drie jaar samen, dan is  de gezinswoning onderworpen aan de “gunstige” belastingtarieven die van toepassing zijn op gehuwden. Voorwaarde is dan wel dat ze minstens één jaar samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren.

Aan een testament is  een belangrijk nadeel verbonden voor de bescherming van de langstlevende: een testament kan eenzijdig gewijzigd worden. De partner die geen eigenaar is van de woning, is  nooit 100% zeker dat hij wel zal erven.

Vandaar dat in de praktijk vaak een testament én een aanwasbeding wordt opgesteld bij de notaris. De woning erven via een testament zal voor de langstlevende goedkoper zijn, maar een aanwasbeding geeft wél meer zekerheid dat hij effectief zal erven. Door een combinatie van de twee instrumenten kan de langstlevende een keuze  maken, al naargelang de persoonlijke omstandigheden op het moment van het overlijden van zijn partner.

Vader en moeder met twee kinderen

Levenslange huur

Niet alle koppels willen elkaar in dezelfde mate “beschermen”. Het is bijvoorbeeld niet uitgesloten dat een man die kinderen heeft uit een vorig huwelijk niet zomaar zijn eigendom (of een deel ervan) wil overdragen aan zijn nieuwe partner.  Vaak, en dan vooral bij nieuw-samengestelde gezinnen, wil de eigenaar van een huis, voor het geval hij komt te overlijden, enerzijds zijn partner beschermen door ervoor te zorgen dat die in het huis kan blijven wonen. Anderzijds wil de eigenaar waarschijnlijk ook dat zijn kinderen niet benadeeld worden.

Bij wettelijke samenwoners is dat in principe géén probleem; zij erven volgens de wet immers het vruchtgebruik van de woning. Bij feitelijke samenwoners liggen de zaken anders.

Partners die feitelijk samenwonen en die elkaar géén eigendomsrechten of vruchtgebruik willen toekennen, kunnen onderling een levenslange huurovereenkomst afsluiten. Zo kan de langstlevende , na het overlijden van de partner, in de woning blijven wonen, mits hij  huur betaalt aan de eigenaar (in eerste instantie de erfgenamen van de overledene). De erfgenamen moeten die levenslange huur eerbiedigen.

Om een levenslange huurovereenkomst af te sluiten moeten de partijen naar de notaris. Die overeenkomst vereist  een authentieke akte .

 

De anticipatieve inbreng

Ongehuwde partners die samen een goed hebben aangekocht kunnen vóór het aangaan van een huwelijk in de aankoopakte een verklaring van anticipatieve inbreng laten opnemen. 

Een anticipatieve inbreng kan alleen als de partners beide de uitsluitende eigenaar zijn en als ze elk voor de helft volle eigenaar zijn van de woning. Dankzij die verklaring zal het goed, op het moment van hun huwelijk, automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. De inbreng zal  niet meer moeten gebeuren via een huwelijksovereenkomst, wat soms bepaalde kosten kan besparen voor de koppels.

Waarom een goed inbrengen in een gemeenschappelijk vermogen? Ongehuwde koppels die samen een goed bezitten, bezitten dat goed in onverdeelde eigendom. Ze zijn ‘mede-eigenaars’, elk voor een deel van het goed. Als dan één van hen sterft, hebben zijn erfgenamen recht  op dat deeltje van het goed. Een goed dat in een gemeenschappelijk vermogen ingebracht werd, biedt meer mogelijkheden. Het gemeenschappelijk vermogen bestaat immers in functie van het huwelijk. Voor die goederen kunnen, in tegenstelling tot goederen die in onverdeeldheid toebehoren aan de partners, bepaalde clausules toegevoegd worden die een beschermingseffect hebben, zoals een keuzebeding . Die clausules zorgen er vaak voor dat de langstlevende partner de volle eigendom van een goed kan verkrijgen, wanneer de andere partner overlijdt.