Beschermende maatregelen bij de aankoop van een woning

Extra bescherming bij de aankoop van een gezinswoning
Samenwonende koppels, zowel feitelijk als wettelijk, doen er goed aan om bij de aankoop van hun
gezinswoning
De gezinswoning is de gezamenlijke hoofdverblijfplaats waar partners met hun gezin normaal leven. Ze hebben er hun ‘voornaamste belangen’.
Gehuwden moeten alle beslissingen over hun gezinswoning samen nemen, ook al is maar 1 van hen eigenaar van de woning of staat er maar 1 naam op de huurovereenkomst. Dat is de bescherming van de gezinswoning. Dezelfde bescherming geldt bij wettelijk samenwonenden.
juridische bescherming in te bouwen. Een
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
kan daarbij helpen en kan ervoor zorgen dat ieders rechten goed geregeld zijn. Dat kan natuurlijk na de aankoop van de gezinswoning, maar vaak zal de notaris al een beschermende regeling voorzien bij de aankoop zelf.
Het aanwasbeding
Wat is een aanwasbeding?
Een beding van aanwas Een beding van aanwas is een overeenkomst tussen partijen waarbij bedongen wordt dat bij een toevallige, maar zekere gebeurtenis zoals een overlijden, bepaalde goederen rechtstreeks toekomen aan de langstlevende. Het is van belang dat beide partners evenveel “kans” maken om te overleven. In het ander geval zou de fiscus dit immers als een verborgen schenking kunnen zien, met alle gevolgen van dien. Het beding van aanwas wordt vaak gebruikt wegens fiscale motieven, maar vaak ook om zekerheid te geven aan zijn langstlevende partner. is een overeenkomst die vaak door ongehuwde feitelijke- of wettelijke samenwonende koppels wordt gebruikt om elkaar te beschermen eenmaal de ene partner er niet meer is. Daarbij komt het koppel overeen dat het deel van de woning dat toebehoort aan de eerststervende zal toekomen (“aanwassen”) aan de overlevende partner. De samenwoners kunnen een aanwasbeding alleen gebruiken indien ze beiden, elk voor de helft, eigenaar zijn van de aangekochte woning.
Hoe werkt een beding van aanwas?
Het deel dat “aanwast” bij het deel van de overlevende partner is onderworpen aan dezelfde registratierechten als destijds betaald bij aankoop. Er hangt dus een stevig prijskaartje vast aan het gebruik van een aanwasbeding.
Toch wordt het aanwasbeding vaak gebruikt. Het biedt voor feitelijke en wettelijke samenwoners immers een aantal mogelijkheden: de langstlevende “ontvangt” het andere deel van het
onroerend goed
Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,...
in volle eigendom of in
vruchtgebruik
Het recht om een andermans goed te gebruiken en de vruchten daarvan te innen alsof men zelf de eigenaar was, met de verplichting ervoor te zorgen zodat het goed zelf in stand blijft. Een vruchtgebruiker kan dus in een onroerend wonen, maar kan evengoed dit onroerend goed verhuren en genieten van de huurinkomsten. Ander voorbeeld: De vruchtgebruiker van een kapitaal zal geen eigenaar zijn van het kapitaal, maar zal wel recht hebben op de interesten.
(afhankelijk van wat het koppel heeft afgesproken) zonder dat hun kinderen daarop aanspraak kunnen maken. Het feit dat een deel van de woning aan de overlevende partner toekomt door het aanwasbeding, heeft géén invloed op de
reserve
De reserve is het wettelijk erfdeel dat bepaalde in de wet opgesomde erfgenamen (kinderen, de langstlevende echtgeno(o)t(e), in sommige gevallen de ouders…) nooit kan ontnomen worden.
van de kinderen (in tegenstelling tot een legaat of een
schenking
Overeenkomst waarbij de schenker, tijdens zijn leven, onherroepelijk enig goed (of geldbedrag) afstaat uit vrijgevigheid aan de begiftigde die het aanneemt.
Schenkingen tussen ongehuwde partners zijn belangrijk vermits zij niet van elkaar kunnen erven. Schenken en erven zijn onlosmakelijk verbonden met elkaar: hoe meer geschonken wordt bij leven, hoe kleiner de totale nalatenschap en hoe lager de erfbelasting. De schenking is dus een belangrijk instrument bij successieplanning.
). Bovendien is een aanwasbeding een overeenkomst. Daardoor kunnen de samenwoners het aanwasbeding niet zomaar eenzijdig opzeggen. Meer zekerheid voor de partners dus.
Het testament
Een aanwasbeding hoeft niet altijd. Wie samenwoont kan ook een (deel) van de woning toekennen aan zijn partner via een testament Met een testament kan een persoon bij leven bepalen wat er na zijn overlijden met zijn goederen zal gebeuren. Bovendien kan een testament de rechten van bepaalde erfgenamen uitbreiden (bijvoorbeeld méér dan het vruchtgebruik van de gezinswoning toekennen aan de wettelijke samenwonende) of beperken (bijvoorbeeld de wettelijke reserve van de ouders afschaffen). Een testament is steeds herroepbaar. . Bovendien heeft de wettelijke samenwonende partner een wettelijk erfrecht: het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel. Meestal betaalt de langstlevende (feitelijke- of wettelijke) samenwonende partner zelfs géén belastingen wanneer hij een gezinswoning erft.
Maar … weet dat een testament door elke partner gewijzigd kan worden, zelfs zonder medeweten van de andere partner. De langstlevende heeft met een testament dus nooit 100% zekerheid dat hij of zij iets zal erven. Vandaar dat een aanwasbeding in de praktijk vaak wordt gecombineerd met het opstellen een testament. De langstlevende kan dan kiezen wat hem of haar het beste uitkomt.
Testament én aanwasbeding
Iemand die van zijn partner een gezinswoning erft via een testament, zal vaak niets of niet veel moeten betalen. Wonen feitelijke samenwoners nog géén drie jaar samen, dan is de gezinswoning onderworpen aan de “gunstige” belastingtarieven die van toepassing zijn op gehuwden. Voorwaarde is dan wel dat ze minstens één jaar samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren.
Aan een testament is een belangrijk nadeel verbonden voor de bescherming van de langstlevende: een testament kan eenzijdig gewijzigd worden. De partner die geen eigenaar is van de woning, is nooit 100% zeker dat hij wel zal erven.
Vandaar dat in de praktijk vaak een testament én een aanwasbeding wordt opgesteld bij de notaris. De woning erven via een testament zal voor de langstlevende goedkoper zijn, maar een aanwasbeding geeft wél meer zekerheid dat hij effectief zal erven. Door een combinatie van de twee instrumenten kan de langstlevende een keuze maken, al naargelang de persoonlijke omstandigheden op het moment van het overlijden van zijn partner.

Levenslange huur
Niet alle koppels willen elkaar in dezelfde mate “beschermen”. Het is bijvoorbeeld niet uitgesloten dat een man die kinderen heeft uit een vorig
huwelijk
Een wettelijk geregelde levensgemeenschap van twee personen (ongeacht het geslacht) met o.a. gevolgen voor de onderhoudsplicht, rechtshandelingen en nalatenschap.
Het huwelijk wordt afgesloten voor de ambtenaar van de burgerlijke stand.
Getrouwde koppels zijn verplicht elkaar te helpen en elkaar het nodige te verschaffen.
niet zomaar zijn eigendom (of een deel ervan) wil overdragen aan zijn nieuwe partner. Vaak, en dan vooral bij nieuw-samengestelde gezinnen, wil de eigenaar van een huis, voor het geval hij komt te overlijden, enerzijds zijn partner beschermen door ervoor te zorgen dat die in het huis kan blijven wonen. Anderzijds wil de eigenaar waarschijnlijk ook dat zijn kinderen niet benadeeld worden.
Bij wettelijke samenwoners is dat in principe géén probleem; zij erven volgens de wet immers het vruchtgebruik van de woning. Bij feitelijke samenwoners liggen de zaken anders.
Partners die feitelijk samenwonen en die elkaar géén eigendomsrechten of vruchtgebruik willen toekennen, kunnen onderling een levenslange huurovereenkomst afsluiten. Zo kan de langstlevende , na het overlijden van de partner, in de woning blijven wonen, mits hij huur betaalt aan de eigenaar (in eerste instantie de erfgenamen van de overledene). De erfgenamen moeten die levenslange huur eerbiedigen.
Om een levenslange huurovereenkomst af te sluiten moeten de partijen naar de notaris. Die overeenkomst vereist een
authentieke akte
De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte.
.
De anticipatieve inbreng
Ongehuwde partners die samen een goed hebben aangekocht kunnen vóór het aangaan van een huwelijk in de aankoopakte een verklaring van anticipatieve inbreng Het nieuw huwelijksvermogensrecht dat in werking treedt op 1 september 2018 introduceert de ‘anticipatieve inbreng’. Partners die vóór het aangaan van een huwelijk samen een goed hebben aangekocht, kunnen - voor zover zij elk exclusief en ten belope van gelijke delen volle eigenaar zijn van de woning (50/50) - in de aankoopakte een verklaring van anticipatieve inbreng laten opnemen. Dankzij deze verklaring zal het goed, op het moment van hun huwelijk, automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. De inbreng zal dus niet meer moeten gebeuren via een huwelijkscontract, wat in sommige gevallen bepaalde kosten kan besparen voor de koppels. laten opnemen.
Een anticipatieve
inbreng
Inbreng betekent dat het geschonken goed moet terugkeren naar de erfmassa waar het onder de erfgenamen zal verdeeld worden.
kan alleen als de partners beide de uitsluitende eigenaar zijn en als ze elk voor de helft volle eigenaar zijn van de woning. Dankzij die verklaring zal het goed, op het moment van hun huwelijk, automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. De inbreng zal niet meer moeten gebeuren via een huwelijksovereenkomst, wat soms bepaalde kosten kan besparen voor de koppels.
Waarom een goed inbrengen in een gemeenschappelijk vermogen? Ongehuwde koppels die samen een goed bezitten, bezitten dat goed in onverdeelde eigendom. Ze zijn ‘mede-eigenaars’, elk voor een deel van het goed. Als dan één van hen sterft, hebben zijn erfgenamen recht op dat deeltje van het goed. Een goed dat in een gemeenschappelijk vermogen ingebracht werd, biedt meer mogelijkheden. Het gemeenschappelijk vermogen bestaat immers in functie van het huwelijk. Voor die goederen kunnen, in tegenstelling tot goederen die in onverdeeldheid Een goed bevindt zich in onverdeeldheid als verschillende mensen eenzelfde recht op het goed hebben, zonder dat het goed materieel verdeeld wordt. Er is sprake van mede-eigendom tussen de mede-eigenaars. Mede-eigendom kan vrijwillig, toevallig of verplicht door de wet zijn (bijvoorbeeld de gemeenschappelijke delen van een appartement). Het typevoorbeeld van toevallige mede-eigendom is het openvallen van een nalatenschap. Iedere erfgenaam heeft recht op een deel van de nalatenschap, zonder dat het deeltje op voorhand bepaald is. Tot de onverdeeldheid verdeeld is, kan geen enkele mede-eigenaar claimen dat een deel van de zaak hem exclusief toebehoort. toebehoren aan de partners, bepaalde clausules toegevoegd worden die een beschermingseffect hebben, zoals een keuzebeding In principe zal de langstlevende slechts de helft van de nalatenschap, waaronder ook een deel van het gemeenschappelijk vermogen, in vruchtgebruik erven. De blote eigendom gaat naar de kinderen. Men kan in een huwelijkscontract echter geldig bedingen dat het gemeenschappelijk vermogen bij ontbinding door overlijden zal toebehoren aan de langstlevende, naar keuze van deze laatste. De langstlevende kan dan zelf kiezen wat hij met dit gemeenschappelijk vermogen wenst te doen, en welke elementen hij daaruit eventueel volledig voor zich wil houden. Op die manier moet er geen keuze gemaakt worden jaren vóór het overlijden. De langstlevende kan een keuze maken op het moment van de verdeling, wanneer hij of zij beter zijn financiële noden kan inschatten. . Die clausules zorgen er vaak voor dat de langstlevende partner de volle eigendom van een goed kan verkrijgen, wanneer de andere partner overlijdt.