Wonen

Vlaanderen kent verschillende registratietarieven. Wie een onroerend koopt, betaalt 12% registratierechten. Maar in veel gevallen hebben kopers recht op een verlaagd tarief.

Wie bijvoorbeeld een enige en eigen woning, geniet onder bepaalde voorwaarden van het tarief van 2%. Met andere woorden: niet iedereen die een woning koopt heeft zomaar recht op het laag tarief van 2%. We overlopen de voorwaarden:

1. Je moet een natuurlijke persoon zijn. Dat betekent dat je bijvoorbeeld niet mag aankopen via vennootschap .
2. Je verwerft de gehele woning in volle eigendom via een volledige of gedeeltelijke aankoop. Dat betekent dat enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom verwerven van een woning niet voldoende is. Wel mag je de woning ook gedeeltelijk via een schenking hebben verkregen. Het verlaagd verkooprecht van 2% kan dan enkel gelden voor het deel dat je effectief aankocht.
3. Het mag niet gaan over een woning in opbouw.
4. Je hebt geen ander onroerend goed in eigendom: je mag op de datum van de notariële akte niet de volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Maar wat als je je nieuwe woning had gekocht voor de verkoop van je oude woning? Dan ben je eigenlijk eigenaar van twee woningen. Dit vormt geen probleem als je je in de akte verbindt om je oude woning binnen de twee jaar na de ondertekening van de akte te verkopen.
5. Je moet je binnen de 3 jaar na het verlijden van de notariële akte inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed. Je verbindt je hiertoe in de notariële akte.

Als je aan al deze voorwaarden voldoet, zal de notaris in de akte vermelden dat je voldoet aan de voorwaarden en de toepassing vragen van het verlaagde tarief.

Wil je visueel overzicht van de voorwaarden? Bekijk onze infofiche!  

De onroerende voorheffing (in de volksmond 'de grondlasten') is een belasting verschuldigd door degene die op 1 januari van een bepaald jaar eigenaar is van een onroerend goed (gebouwd of ongebouwd). Ze heeft betrekking op het lopend jaar, en dus niet zoals de inkomstenbelasting op de inkomsten van het jaar dat voorafgaat aan het aanslagjaar.

Ten opzichte van de overheid is diegene die op 1 januari van een jaar nog eigenaar is, deze onroerende voorheffing verschuldigd, ook als deze eigenaar in de loop van dat jaar zijn eigendom verkoopt. Maar hoe gaat men dan te werk bij een verkoop? Dit is op de eerste plaats een kwestie van afspraken tussen de verkoper en de koper. Verkoper en koper kunnen overeenkomen dat de onroerende voorheffing van dat jaar volledig door de verkoper of door de koper gedragen worden, of nog dat elk van beiden een deel ervan betalen. Dat wordt dan in de overeenkomst gegoten.

Is dit punt niet besproken bij de onderhandse verkoopovereenkomst , dan is het gemeen recht van toepassing. Zodra de koper het genot van het gekochte goed heeft (in de meeste gevallen bij het ondertekenen van de notariële akte), betaalt hij zijn aandeel in de onroerende voorheffing. Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12de van de onroerende voorheffing, en de verkoper 9/12de. De koper betaalt dan bij de akte aan de verkoper tegen kwijting deze 3/12de, de verkoper betaalt aan de overheid de volledige onroerende voorheffing.

De aankoop van een woning is voor het overgrote deel van de mensen de belangrijkste investering in hun leven. In tegenstelling tot wat af en toe wordt gedacht, is het uitbrengen van een bod bindend. Daarom is het van belang om je goed te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Een bod stel je zorgvuldig en volledig op, zodat je beschermd bent voor allerlei ongewenste scenario’s.

Hoe bindend is een bod?

Wanneer het bod minstens het goed en de geboden prijs nauwkeurig en zonder enig voorbehoud bepaalt, spreken we van een bindend bod. Als de verkoper het bod van de koper aanvaardt, komt er een verkoop tot stand. Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.

Vaak staat in de publiciteit van te koop aangeboden panden een bedrag vermeld. Geldt dat bedrag dan als een bindend aanbod (van de verkoper)? Nee. Zo’n geadverteerde prijs wordt niet als een bod beschouwd. Zo’n publiciteit heeft in de meeste gevallen enkel tot doel het grote publiek kenbaar te maken dat het goed te koop staat. De eigenaar wil op deze manier enkel een bod uit te lokken van geïnteresseerde kandidaat-kopers. Op de aangegeven prijs bieden zal dus niet automatisch een koop doen ontstaan.

Cruciaal om je te informeren vóór je een bod doet

Het opstellen van de verkoopovereenkomst gaat gepaard met een reeks opzoekingen en verplichte vermeldingen. Dit is om er zeker van te zijn dat je als koper voldoende geïnformeerd bent over de staat van je pand. Maar dat neemt niet weg dat je je als koper al kan verbinden vóór de verkoopovereenkomst. Juist omdat een bod uitbrengen mogelijk leidt tot het ontstaan van een verkoop, is belangrijk om je volledig te informeren over het pand vóór je een bod uitbrengt. Let daarom altijd op de vermeldingen in de publiciteit van de woning en aarzel nooit om aan de verkoper bijkomende informatie te vragen. 

Een veilig bod opstellen

Er bestaat geen vast document om een bod uit te brengen. Strikt gezien kan een bod zelfs mondeling gebeuren. Een mondeling bod uitbrengen is niet aangeraden. Enerzijds heb je als koper geen bewijs van je intenties, en anderzijds vermeldt je bod best een aantal zaken naast het pand en de prijs:

• De naam van de koper

• Het adres van het goed

• De geboden prijs

• De tijdsduur van het bod: een einddatum vermelden in je bod zorgt ervoor dat je als koper niet eindeloos geblokkeerd wordt.

• De ondertekening en de datum

Daarnaast doe je er als koper goed aan om zogenaamde een ‘ opschortende voorwaarde ’ te voorzien in je bod. Zo’n voorwaarde maakt de verkoopovereenkomst die volgt op de bod afhankelijk van het vervuld zijn van een voorwaarde (bv. het verkrijgen van een krediet). Voor jou is dit een extra veiligheid. Loopt er bijvoorbeeld iets mis met het verkrijgen van je krediet, dan zal de verkoop toch niet tot stand komen.

              Bijvoorbeeld

De koper heeft een bod ondertekend maar heeft net voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst ontdekt dat de grond vervuild is. Hij wil de verkoop niet langer laten doorgaan. Als hij in zijn bod een opschortende voorwaarde heeft ingelast waarbij de verkoop afhankelijk is van het verkrijgen van een bodemattest waaruit blijkt dat de grond niet vervuild is, is hij niet gebonden door de verkoop.

Let op met sms’en. Enkel een sms is niet voldoende als bewijs dat je een bod hebt uitgebracht. Maar het kan wel beschouwd worden als een ‘begin van bewijs’, dat aangevuld kan worden met andere elementen (zoals het bewijs dat er tussen de verkoper en jou eerdere contacten zijn geweest).

Andere tip: beperk je bod in tijd. Zo ben je niet eindeloos gebonden door je bod. Zonder beperking in tijd blijft je bod geldig totdat de woning verkocht is.

Wil je een bod doen op een woning? Doe dit schriftelijk en laat het bij twijfel nalezen door een vastgoeddeskundige .

In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de vermelding terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit is een zeer belangrijke clausule die betekent dat je als koper het goed koopt zonder enige schuld of hypotheek . Over welke schulden of lasten hebben wij het dan? 

1. Hypotheken

Was de verkoper een schuld of een lening aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek , dan moet deze schuld aangezuiverd worden. Dit moet uiterlijk bij het verlijden van de akte gebeuren. De notaris zal nagaan op het Kantoor Rechtszekerheid of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit het geval, dan zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald (geschrapt). 

Zou dit niet gebeuren, dan zou de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij een niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit.

2. Belastingen

Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, doet de notaris navraag bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en erfbelastingen.

Indien de belastingontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Zo worden ook deze schulden aangezuiverd.  Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

3. Sociale lasten

De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.

4. Stedenbouwkundige inbreuken

Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het Kantoor Rechtszekerheid laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan. De koper zal hiervan in verwittigd worden vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper

Zijn er betwistingen over het eigendomsrecht van de verkoper, dan zal er op het Kantoor Rechtszekerheid melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken. Ook hier zorgt de notaris ervoor dat de koper verwittigd wordt voor het verlijden van de akte.

6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien zo'n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het Kantoor Rechtszekerheid.De notaris zal ook hier de nodige gelden afhouden van de koopprijs om de betrokken schuld terug te betalen.

Besluit

Al deze beletselen kunnen al bestaan op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst of het compromis ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst. De vroegtijdige tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen om het voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat je je voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.

Een verkoop komt tot stand wanneer de koper en de verkoper een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan een verkoopovereenkomst (of compromis) dus mondeling tot stand komen. Met oog op het bewijs zal je wel een document nodig hebben, dat ondertekend zal moeten worden. Waarom heb je dan eigenlijk nog een authentieke akte nodig?

Een verkoopovereenkomst is in de eerste plaats de zaak van de partijen. De gevolgen van de verkoop werken immers enkel tussen de verkoper en koper. Toch is een verkoopovereenkomst “tegenwerpelijk”; derden moeten het bestaan van de verkoopovereenkomst erkennen en eerbiedigen.

Om te verzekeren dat derden kennis hebben van de verkoop zal de verkoop van een onroerend goed altijd overgeschreven moeten worden in de registers van het hypotheekkantoor. Dat kan niet met een verkoopovereenkomst, er is een notariële verkoopakte vereist. Die overschrijving is essentieel voor de bescherming van de koper.

De overschrijving is als het ware een “flikkermoment”. Vanaf dat moment komt het goed in ogen van derden in het vermogen van de koper. Er ontstaat er een “behoren te weten” . Iedere derde, ook deze die feitelijk niet op de hoogte waren van de verkoop, moet de verkoop eerbiedigen. De koper mag er vanaf dat moment op rekenen dat zijn koop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers, dan zullen deze vanaf de overschrijving ook moeten aanvaarden dat het onroerend goed niet langer in het vermogen ligt van de verkoper. Beslag leggen zal niet meer lukken.

We bekijken het met een voorbeeld:
Een koper koopt een woning, die eigenlijk al verkocht is aan iemand anders. Je kan de tweede koper niks kwalijk nemen als hij van niets op de hoogte was. De tweede koper kon moeilijk rekening houden met de eerste koper als hij geen idee had dat het goed reeds verkocht was. Wie zal er voorrang hebben als twee kopers hetzelfde onroerend goed kopen? De koper waarvan de notariële akte eerst werd overgeschreven heeft voorrang. Indien de tweede koper van niets wist, en te goeder trouw het goed heeft aankocht, heeft de datum van het compromis geen belang. Het is de inschrijving van de notariële akte dat een koper beschermd!

Daarom is de notariële akte zo belangrijk. Enkel via een notariële akte kan de koper een bescherming genieten én de zekerheid hebben dat zijn koop tegenwerpelijk is.

Dit is ook de reden waarom je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” mag opnemen. Het is immers niet de verkoopovereenkomst, maar wel de notariële akte die zal worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor en die de koper uiteindelijk zal beschermen. Daarom mag je ook de eigendomsoverdracht uitstellen tot het moment van de notariële akte.

Vergeet bovendien niet dat een authentieke notariële akte een uitvoerbare titel vormt, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Iemand met een uitvoerbare titel kan rechtstreeks de afspraken in de overeenkomst afdwingen, zonder naar de rechter te moeten gaan.

Dit alles neemt niet weg dat een volledig en duidelijke verkoopovereenkomst van belang is. De compromis dient immers als basis voor de notariële akte.