Huren
In België heb je het algemene huurstelsel en drie speciale regelingen: woninghuur, handelshuur en pacht. Het algemene stelsel geldt voor alle huurcontracten die niet onder die drie vallen. Het fungeert ook als back-upregeling voor alles wat de speciale regelgevingen niet dekken.
De algemene huurregels
De algemene regels rond de huurovereenkomsten zijn terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Het zijn de basisregels die van toepassing zijn op de huurovereenkomsten.
Partijen moeten bij het sluiten van een huurovereenkomst rekening houden met bepaalde regels. Sommige regels moeten ze verplicht volgen (dwingende regels) en van andere regels mogen ze afwijken indien ze dat wensen (aanvullende regels).
Sommige regels hebben een “aanvullende” werking. Partijen kunnen ze aan de kant schuiven. Ze kunnen over bepaalde aspecten van hun huurovereenkomst onderling afspraken maken.
Opgelet, vaak zal een huurovereenkomst ook onderworpen worden aan dwingende regels. Dat is bijvoorbeeld zo als een huurovereenkomst wordt opgesteld met het oog op het verhuren van een woning als
hoofdverblijfplaats
De plaats waar de natuurlijke persoon, eventueel met zijn gezin, effectief en op doorlopende wijze verblijft. De inschrijving in het bevolkingsregister is een aanwijzing maar geen criterium.
aan een particulier. Dan zijn de specifieke regels van de
Woninghuurwet
Wet die van toepassing is op een schriftelijke huurovereenkomst betreffende een woning die door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt en dit met de toestemming van de verhuurder.
van toepassing. Die specifieke regels hebben altijd voorrang op de algemene basisregels. De regels van de Woninghuurwet zijn in principe van “dwingende aard”, de partijen mogen er niet zomaar van afwijken, tenzij uitdrukkelijk is bepaald dat het wel mag.
Ook in het Burgerlijk Wetboek zijn er regels waarvan de partijen niet mogen afwijken, zoals de regels over de plaatsbeschrijving Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van een onroerend goed. Ze stelt de feitelijke toestand van het goed vast op een bepaald moment. Alle bijzonderheden en kenmerken worden erin opgenomen. Vaak wordt ze ook aangevuld met documenten van experten en foto’s. Een plaatsbeschrijving wordt gebruikt om aan te tonen welke schade door de huurder is aangericht en welke al aanwezig was. Daarom is ze verplicht bij de start van een huurcontract: ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt voordat het goed gebruikt wordt; ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt tijdens de eerste maand van de huur. Een plaatsbeschrijving is ‘op tegenspraak’. Dat betekent dat alle partijen aanwezig zijn en opmerkingen kunnen geven bij de opmaak. Partijen kunnen zelf de plaatsbeschrijving opmaken of dat laten doen door een deskundige. Als ze beslissen om een deskundige aan te stellen, dan moeten ze samen de kosten betalen, elk voor de helft. of over de indexering van de huurprijs.
Het algemeen huurregime beschreven in het Burgerlijk Wetboek heeft daarnaast ook belang voor huurovereenkomsten die niet onder specifieke huurregels vallen en waarvoor er bijgevolg geen specifieke regels bestaan. Denk daarbij maar aan de verhuur van kantoren, studentenkamers, opslagplaatsen of tweede verblijven. Bij gebrek aan specifieke regels zijn die overeenkomsten “slechts” onderworpen aan de basisregels van het Burgerlijk Wetboek. Voor die overeenkomsten geldt er dus een grotere contractuele vrijheid, gezien die regels in de meeste gevallen een aanvullende werking hebben.
Contractuele vrijheid
Partijen kunnen geldig overeenkomen dat een huurovereenkomst die niet voldoet aan de toepassingsvoorwaarden van één van de drie bijzondere regimes, toch zal onderworpen zijn aan één van deze regimes (bv. de verhuring van een huis dat de huurder niet tot hoofdverblijf dient, wordt contractueel toch onderworpen aan de woninghuurwet).
Het is niet mogelijk dat een verhuurd goed dat onder één van de bijzondere regimes valt (bv. de huur van een handelshuis) onderworpen wordt aan één van de andere bijzondere regimes (bv. aan de woninghuurwet) of aan het gemeenrechtelijk regime alleen.
Delen
