De aankoop van een woning en mijn gezin
De aankoop van een woning heeft niet alleen gevolgen voor jou, maar ook voor je gezin. Het is daarom belangrijk stil te staan bij wat er met de woning gebeurt als jij er niet meer bent of als de relatie zou eindigen. Precies om die reden houdt de notaris rekening met je familiale situatie.
Gehuwd of ongehuwd bij de aankoop: maakt het iets uit?
Bij koppels die al getrouwd zijn op het moment van de aankoop van de woning, zal de woning automatisch in het gemeenschappelijk vermogen vallen. Elke gezamenlijke aankoop door de partners tijdens het
huwelijk
Een wettelijk geregelde levensgemeenschap van twee personen (ongeacht het geslacht) met o.a. gevolgen voor de onderhoudsplicht, rechtshandelingen en nalatenschap.
Het huwelijk wordt afgesloten voor de ambtenaar van de burgerlijke stand.
Getrouwde koppels zijn verplicht elkaar te helpen en elkaar het nodige te verschaffen.
valt immers in het gemeenschappelijk vermogen.
Bij een ongehuwd koppel is er geen sprake van een gemeenschappelijk vermogen. De samenwonende partners zijn louter mede-eigenaar van een woning. Trouwen ze na de aankoop van de woning, dan zullen ze iets moeten ondernemen om deze woning in te brengen in het gemeenschappelijk huwelijksvermogen. Dat kan door bij de
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
een huwelijksovereenkomst te tekenen waarbij de partners de eerder aangekochte woning in het gemeenschappelijk vermogen inbrengen.
Samenwonende koppels: nuttige regelingen bij de aankoop
-
Als je samen met je partner een huis koopt zonder dat je getrouwd bent, dan kan je een beding van aanwas Een beding van aanwas is een overeenkomst tussen partijen waarbij bedongen wordt dat bij een toevallige, maar zekere gebeurtenis zoals een overlijden, bepaalde goederen rechtstreeks toekomen aan de langstlevende. Het is van belang dat beide partners evenveel “kans” maken om te overleven. In het ander geval zou de fiscus dit immers als een verborgen schenking kunnen zien, met alle gevolgen van dien. Het beding van aanwas wordt vaak gebruikt wegens fiscale motieven, maar vaak ook om zekerheid te geven aan zijn langstlevende partner. in de aankoopakte laten opnemen door de notaris. Met zo’n beding gaat de woning automatisch naar de langstlevende partner. Die laatste krijgt dan de volle eigendom van de woning, zonder dat de kinderen hier aanspraak op kunnen maken. Dankzij een aanwasbeding komt de woning immers niet in de erfenis Een ander woord voor de “nalatenschap” van de overledene. Zoals de naam het al doet vermoeden is dit alles wat de overledene nalaat: de activa (vorderingen, aandelen, goederen …), maar ook passiva (schulden). . Wel zal de langstlevende registratiebelasting Een registratiebelasting is een belasting die moet betaald worden bij het registreren van een akte of een geschrift. Het begrip ‘registratiebelasting’ is in Vlaanderen een overkoepelend begrip en omvat 4 soorten registratiebelasting: het verkooprecht; de schenkbelasting; het verdeelrecht; en het recht op hypotheekvestiging. moeten betalen op het deel dat aanwast. Aan zo'n beding hangt dus een fiscaal prijskaartje vast.
Maar wat als het tot een breuk komt? Geen fijne gedachte, maar ook die mogelijkheid kan je maar beter voorzien. Als de relatie wordt beëindigd, wens je niet dat je ex-partner jouw deel in de woning krijgt als je voor hem zou overlijden. De notaris kan in de aankoopakte clausules opnemen waarin staat wat er bij een breuk moet gebeuren. Zo kan je voorzien dat elk van de partners het aanwasbeding kan opzeggen, of dat deze clausule automatisch ( van rechtswege Van rechtswege betekent automatisch. Er is geen specifieke handeling, zoals een beslissing van een rechter, nodig. Bijvoorbeeld: ‘de koper is van rechtswege verplicht’ wil zeggen dat de koper automatisch verplicht is om iets te doen. De verkoper moet geen reden geven of de rechter moet de plicht niet opleggen. ) vervalt als het tot een breuk komt. Of je kan voorzien dat het aanwasbeding geen uitwerking meer zal hebben zes maanden na de feitelijke scheiding.
-
Partners die vóór het aangaan van een huwelijk samen een goed hebben aangekocht, kunnen - voor zover zij elk exclusief en ten belope van gelijke delen volle eigenaar zijn van de woning (50/50) - in de aankoopakte een verklaring van anticipatieve inbreng Het nieuw huwelijksvermogensrecht dat in werking treedt op 1 september 2018 introduceert de ‘anticipatieve inbreng’. Partners die vóór het aangaan van een huwelijk samen een goed hebben aangekocht, kunnen - voor zover zij elk exclusief en ten belope van gelijke delen volle eigenaar zijn van de woning (50/50) - in de aankoopakte een verklaring van anticipatieve inbreng laten opnemen. Dankzij deze verklaring zal het goed, op het moment van hun huwelijk, automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. De inbreng zal dus niet meer moeten gebeuren via een huwelijkscontract, wat in sommige gevallen bepaalde kosten kan besparen voor de koppels. laten opnemen. Dankzij deze verklaring zal het goed, op het moment van hun huwelijk, automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. De inbreng zal dus niet meer moeten gebeuren via een huwelijkscontract, wat in sommige gevallen bepaalde kosten kan besparen voor de koppels.
-
Samenwonende koppels kunnen een aanwasbeding opnemen in hun aankoopakte, al is dat fiscaal vaak minder interessant. Daarom kiezen veel koppels er bij de aankoop van hun woning ook voor om een testament Met een testament kan een persoon bij leven bepalen wat er na zijn overlijden met zijn goederen zal gebeuren. Bovendien kan een testament de rechten van bepaalde erfgenamen uitbreiden (bijvoorbeeld méér dan het vruchtgebruik van de gezinswoning toekennen aan de wettelijke samenwonende) of beperken (bijvoorbeeld de wettelijke reserve van de ouders afschaffen). Een testament is steeds herroepbaar. op te maken. Met een testament kan men ervoor zorgen dat het eigen aandeel in de woning bij overlijden naar de partner gaat. Voor feitelijk samenwonende koppels is dit zelfs noodzakelijk, omdat de wet in hun geval niets voorziet. Wettelijk samenwonende partners erven Bij overlijden erft de overblijvende echtgenoot altijd het vruchtgebruik van de gezinswoning met alle huisraad en meubilair.
Ongehuwd samenwonenden die louter feitelijk samenwonen erven niet van elkaar tenzij er een testament in hun voordeel werd opgemaakt.
Wettelijk samenwonenden erven automatisch van elkaar. Dit geldt alleen voor de samenwonenden die een verklaring voor de ambtenaar van de burgerlijke stand hebben opgemaakt.
wel het vruchtgebruik Het recht om een andermans goed te gebruiken en de vruchten daarvan te innen alsof men zelf de eigenaar was, met de verplichting ervoor te zorgen zodat het goed zelf in stand blijft. Een vruchtgebruiker kan dus in een onroerend wonen, maar kan evengoed dit onroerend goed verhuren en genieten van de huurinkomsten. Ander voorbeeld: De vruchtgebruiker van een kapitaal zal geen eigenaar zijn van het kapitaal, maar zal wel recht hebben op de interesten. van de woning en de inboedel, maar via een testament kunnen zij elkaar volle eigendomsrechten toekennen.Waarom dan toch een aanwasbeding naast een testament voorzien? Een testament behoort tot het erfrecht. Kinderen hebben altijd recht op hun reservatair erfdeel en kunnen hun aandeel opeisen wanneer er te veel via een testament wordt weggeschonken. Een aanwasbeding daarentegen werkt buiten het erfrecht. Het is dus perfect mogelijk dat iemand een ‘optioneel’ aanwasbeding opneemt in de akte, en daarnaast ook een testament opstelt.
Wat als er een ongelijke inbreng is?
Wanneer de ene partner meer bijdraagt aan de aankoop van de woning dan de andere, hoeft dat geen probleem te zijn. Vaak wordt in de aankoopakte toch voorzien dat beide partners gelijk eigenaar zijn. Dit laat toe om een aanwasbeding (of een anticipatieve inbreng) op te nemen, ook al zijn de werkelijke inbrengbedragen ongelijk.
In de praktijk zal de notaris dit verschil opvangen door een afzonderlijk document op te stellen. In een schulderkenning leggen de partners vast welk bedrag de ene aan de andere verschuldigd is en onder welke voorwaarden dit moet worden terugbetaald. Zo wordt doorgaans de partner die meer heeft geïnvesteerd beschermd voor het geval de relatie zou eindigen.
Als alleenstaande een woning kopen
Ook alleenstaanden denken best na over wat er met hun woning gebeurt bij hun overlijden. Het erfrecht speelt een cruciale rol.
Als de koper kinderen heeft, dan zullen de kinderen de volle eigendom van de woning erven. Zijn er geen kinderen, dan komen de broers, zussen en ouders samen in aanmerking om te erven. Elke levende ouder erft 1/4de van de woning. De rest wordt verdeeld onder de broers en zussen.
Voor alleenstaanden zonder kinderen veronderstelt de aankoop van een woning denkwerk. Mogelijk zal een testament nodig zijn om te bepalen naar wie de woning gaat ingeval van overlijden.
De gezinswoning: samen beslissen over de verkoop
Bij gehuwde of wettelijk samenwonende koppels geniet de gezinswoning De gezinswoning is de gezamenlijke hoofdverblijfplaats waar partners met hun gezin normaal leven. Ze hebben er hun ‘voornaamste belangen’. Gehuwden moeten alle beslissingen over hun gezinswoning samen nemen, ook al is maar 1 van hen eigenaar van de woning of staat er maar 1 naam op de huurovereenkomst. Dat is de bescherming van de gezinswoning. Dezelfde bescherming geldt bij wettelijk samenwonenden. van een bijzondere bescherming. De partners moeten akkoord gaan om de woning te verkopen, te verhuren, te schenken of er een hypotheek Een hypotheek is een recht van een schuldeiser tegenover een schuldenaar. Met dat recht kan een schuldeiser (meestal een bank), een onroerend goed verkopen van de schuldenaar (meestal de koper van een onroerend goed), wanneer deze laatste niet meer in staat is om zijn schuld (meestal een lening) terug te betalen. Als de koper van een huis tegenover meerdere mensen zijn schulden niet meer kan betalen, zal de bank die een hypotheek heeft genomen op zijn huis en de hypotheek heeft laten inschrijven, in een heel sterke positie staan. Hij is een “bevoorrechte schuldeiser”, wat betekent dat hij voor alle andere schuldeisers (die geen hypotheek hebben genomen), uitbetaald zal worden. De uitbetaling van schuldeisers moet immers in een bepaalde volgorde gebeuren, en hypotheekrechten hebben daar een sterke voorrang in. Een hypotheekrecht is ook een sterk recht in die zin dat het kan overgaan op andere goederen die in de plaats komen van het huis. Indien een huis bijvoorbeeld afbrandt, zal de hypotheek van de bank overgaan op de vergoeding van brandverzekering. Deze komt immers “in de plaats” van het huis. op te verlenen. Dat geldt ook wanneer de gezinswoning eigendom is van één van de partners. Zelfs wanneer één van de partners dus eigenaar is, zal de zeggenschap toekomen aan beide gehuwde of wettelijk samenwonende partners. Wanneer één van de partners niet akkoord gaat met een beslissing en de andere partner meent dat dit ten onrechte is, kan hij of zij steeds machtiging vragen aan de rechtbank om toch de beslissing te laten uitvoeren.
