Wat betekent de term voor vrij en onbelast?
In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de vermelding terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit is een zeer belangrijke clausule die betekent dat je als koper het goed koopt zonder enige schuld of hypotheek Een hypotheek is een recht van een schuldeiser tegenover een schuldenaar. Met dat recht kan een schuldeiser (meestal een bank), een onroerend goed verkopen van de schuldenaar (meestal de koper van een onroerend goed), wanneer deze laatste niet meer in staat is om zijn schuld (meestal een lening) terug te betalen. Als de koper van een huis tegenover meerdere mensen zijn schulden niet meer kan betalen, zal de bank die een hypotheek heeft genomen op zijn huis en de hypotheek heeft laten inschrijven, in een heel sterke positie staan. Hij is een “bevoorrechte schuldeiser”, wat betekent dat hij voor alle andere schuldeisers (die geen hypotheek hebben genomen), uitbetaald zal worden. De uitbetaling van schuldeisers moet immers in een bepaalde volgorde gebeuren, en hypotheekrechten hebben daar een sterke voorrang in. Een hypotheekrecht is ook een sterk recht in die zin dat het kan overgaan op andere goederen die in de plaats komen van het huis. Indien een huis bijvoorbeeld afbrandt, zal de hypotheek van de bank overgaan op de vergoeding van brandverzekering. Deze komt immers “in de plaats” van het huis. . Over welke schulden of lasten hebben wij het dan?
1. Hypotheken
Was de verkoper een schuld of een
lening
Bij een lening wordt de volledige som (het kapitaal) onmiddellijk ter beschikking gesteld van de lener. Deze laatste is verplicht het kapitaal op regelmatige tijdstippen terug te betalen op de overeengekomen wijze en samen met een interest uitgedrukt in procent.
aangegaan die gewaarborgd werd door een
hypotheek
Een hypotheek is een recht op een onroerend goed dat als zekerheid wordt gegeven aan een schuldeiser om een schuld betaald te krijgen.
Veel mensen moeten een lening aangaan bij de bank om hun woning te kunnen kopen. De koper van het huis heeft dan een schuld tegenover de bank. De bank die een lening toestaat, zal de zekerheid willen dat er een terugbetaling zal volgen. Om een terugbetaling te verzekeren gaat de bank een ‘hypotheek’ nemen op het huis. Met een hypotheek kan de bank het huis van de koper-schuldenaar doen verkopen, als de laatste zijn lening niet kan terugbetalen. De opbrengst van de verkoop gaat eerst naar de bank om de openstaande lening te betalen. Als er iets overblijft na de uitbetaling aan de bank, zal dat naar de andere schuldeisers gaan.
Het hypotheekrecht is niet te verwarren met een hypothecaire volmacht (of hypothecair mandaat). Dat laatste is de toestemming die je geeft aan de bank om een hypotheek te nemen op het moment dat de bank het noodzakelijk vindt.
, dan moet deze schuld aangezuiverd worden. Dit moet uiterlijk bij het
verlijden
Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen.
van de akte gebeuren. De
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
zal nagaan op het
Kantoor Rechtszekerheid
Een kantoor Rechtszekerheid (vroeger gekend als een hypotheekkantoor) is een overheidsinstelling. Hier wordt in de eerste plaats bijgehouden wie de eigenaar is van een welbepaald onroerend goed. Wanneer de eigendom van een onroerend goed via een notariële akte overgaat van de ene persoon op de andere, is de notaris verplicht om deze overdracht te melden aan het hypotheekkantoor. Hier noteert men ook met welke hypothecaire inschrijvingen een onroerend goed belast is.
of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit het geval, dan zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald (geschrapt).
Zou dit niet gebeuren, dan zou de schuldeiser weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij een niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit.
2. Belastingen
Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, doet de notaris navraag bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen. Ze moet betaald worden door de eigenaar van het onroerend goed en wordt berekend op het kadastraal inkomen van het goed. Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd. Onroerende goederen zijn gronden, gebouwen en sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage). In bepaalde situaties kan je een vermindering van de onroerende voorheffing krijgen. Die moet je aanvragen, ze worden niet automatisch toegekend. , provincie- en gemeentebelastingen en erfbelastingen.
Indien de belastingontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Zo worden ook deze schulden aangezuiverd. Gebeurt dit niet, dan kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.
3. Sociale lasten
De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.
4. Stedenbouwkundige inbreuken
Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het Kantoor Rechtszekerheid laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan. De koper zal hiervan in verwittigd worden vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.
5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper
Zijn er betwistingen over het eigendomsrecht van de verkoper, dan zal er op het Kantoor Rechtszekerheid melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken. Ook hier zorgt de notaris ervoor dat de koper verwittigd wordt voor het verlijden van de akte.
6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelen
Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien zo'n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het Kantoor Rechtszekerheid.De notaris zal ook hier de nodige gelden afhouden van de koopprijs om de betrokken schuld terug te betalen.
Besluit
Al deze beletselen kunnen al bestaan op het ogenblik dat de
verkoopovereenkomst
De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst.
of het
compromis
Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is.
ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de
onderhandse verkoopovereenkomst
Onderhandse overeenkomst (of “compromis”) komt tot stand als partijen beiden een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. Een onderhandse verkoopsovereenkomst kan dus mondeling tot stand komen, maar er zal verplicht een geschrift moeten opgemaakt worden met oog op het bewijs.
De verkoopsovereenkomst vormt de basis voor de opstelling van de notariële akte.
. De vroegtijdige tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen om het voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat je je voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.