Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst?
De term 'voorlopige verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. ' is misleidend omdat die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien, gezien het 'voorlopig' karakter van de door hen ondertekende verbintenis.
Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
die later de
authentieke akte
De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte.
opstelt, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen.
Vandaar dat het van het allergrootste belang is in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat er geen ruimte overblijft voor discussies. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig.
Volgende zaken moeten onder meer worden bekeken:
- is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort het eigendom bv. door het overlijden van één van de eigenaars niet in
onverdeeldheid
Een goed bevindt zich in onverdeeldheid als verschillende mensen eenzelfde recht op het goed hebben, zonder dat het goed materieel verdeeld wordt. Er is sprake van mede-eigendom tussen de mede-eigenaars. Mede-eigendom kan vrijwillig, toevallig of verplicht door de wet zijn (bijvoorbeeld de gemeenschappelijke delen van een appartement).
Het typevoorbeeld van toevallige mede-eigendom is het openvallen van een nalatenschap. Iedere erfgenaam heeft recht op een deel van de nalatenschap, zonder dat het deeltje op voorhand bepaald is. Tot de onverdeeldheid verdeeld is, kan geen enkele mede-eigenaar claimen dat een deel van de zaak hem exclusief toebehoort.
toe aan één ouder en de kinderen (zelfs uit een vorig
huwelijk
Een wettelijk geregelde levensgemeenschap van twee personen (ongeacht het geslacht) met o.a. gevolgen voor de onderhoudsplicht, rechtshandelingen en nalatenschap.
Het huwelijk wordt afgesloten voor de ambtenaar van de burgerlijke stand.
Getrouwde koppels zijn verplicht elkaar te helpen en elkaar het nodige te verschaffen.
) en eventueel de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars de verkoopovereenkomst ondertekenen. Gaan deze hiermee wel akkoord? - zijn de verkopers wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig?
- Bevindt er zich onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
- is het verkochte goed wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
- is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag op gelegd?
- is het eigendom niet belast met een vruchtgebruik Het recht om een andermans goed te gebruiken en de vruchten daarvan te innen alsof men zelf de eigenaar was, met de verplichting ervoor te zorgen zodat het goed zelf in stand blijft. Een vruchtgebruiker kan dus in een onroerend wonen, maar kan evengoed dit onroerend goed verhuren en genieten van de huurinkomsten. Ander voorbeeld: De vruchtgebruiker van een kapitaal zal geen eigenaar zijn van het kapitaal, maar zal wel recht hebben op de interesten. of een recht van bewoning? Werd er bv. aan de huurder geen voorkeurrecht tot aankoop verleend?
- is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht?
- heeft de verkoper geen belangrijke belastingschulden (directe belastingen en B.T.W.) of RSZ-schulden ?
- is het verkochte goed niet onderworpen aan enig voorkooprecht Een voorkooprecht is het recht van een persoon (pachter of huurder) of van een overheidsinstelling (OCMW, stad,...) om het verkochte goed met voorrang aan te kopen. Een voorkooprecht kan voortkomen uit de wet of uit een overeenkomst. Als je een verkoopovereenkomst ondertekent, dan moet de notaris nagaan of iemand een voorkooprecht heeft op het goed. Als dat het geval is, dan moet die persoon of instelling gevraagd worden of ze hun voorkooprecht nog willen uitoefenen. ? Ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?
- zijn er geen stedenbouwkundige overtredingen gekend?
- wat is de stedenbouwkundige bestemming De stedenbouwkundige bestemming van een goed bepaalt voor welk gebruik het goed bedoeld is en wat je op het goed al dan niet mag doen. In Vlaanderen heeft ieder onroerend goed een stedenbouwkundige bestemming. Zo dient een woongebied om in te wonen, een agrarisch gebied voor landbouw, enzovoort. De stedenbouwkundige bestemmingen zijn door de overheid vastgelegd in plannen. Dat kan zijn: een gewestplan; een bijzonder plan van aanleg; of een ruimtelijk uitvoeringsplan. van het eigendom?
- is het betaalde voorschot in acht genomen de omstandigheden, niet te groot of te klein?
- werden er duidelijke afspraken gemaakt wanneer het saldo van de koopprijs betaald wordt en wanneer de koper de vrije beschikking over het eigendom bekomt?
- is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed?
- in geval er door de verkopers nog verhaalbelastingen verschuldigd zijn op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken, werd er duidelijk overeengekomen wie deze zal betalen?
- kan de verkoop niet plaatsvinden onder het stelsel van de B.T.W.?
- hoe zit het met de bodemtoestand i.v.m. de milieuwetgeving?
- zijn er erfdienstbaarheden?
Wanneer er echter in de verkoopovereenkomst geen aandacht besteed werd aan deze punten en er zelfs helemaal niet over gesproken werd, kan de notaris er nadien soms niet veel aan verhelpen. Hij kan dan enkel nog proberen een akkoord te bereiken over de niet opgehelderde problemen. Het is absoluut aan te raden dat zowel koper als verkoper voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst zich tot hun notaris wenden om deze door hem te laten opstellen of minstens door hem te laten nazien.
Het opstellen of nazien van een dergelijke verkoopovereenkomst door de notaris brengt geen extra kosten mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, vermits deze vervat zijn in het geheel van de aktekosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan u heel wat narigheden besparen. Daarenboven biedt de professionele deskundigheid en ervaring van de notaris alle garanties voor een goede afwikkeling van de overeenkomst.
De notaris kan er ook op toezien dat het gestorte voorschot zijn juiste bestemming krijgt. De notaris zal het voorschot blokkeren op een speciale rekening tot aan het verlijden van de akte.
Indien de verkoopovereenkomst getekend is wordt op het notariskantoor een gratis verzekering voorzien die de betaling van de koopsom tot een bepaald bedrag dekt in geval van dodelijk ongeval tussen de ondertekening van de compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. en de akte.