Wat is het verschil tussen een onderhandse verkoopovereenkomst en een optie?
Vooreerst enige verduidelijking omtrent het begrip 'voorlopige verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. ' dat vaak gebruikt wordt als synoniem van ' onderhandse verkoopovereenkomst Onderhandse overeenkomst (of “compromis”) komt tot stand als partijen beiden een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. Een onderhandse verkoopsovereenkomst kan dus mondeling tot stand komen, maar er zal verplicht een geschrift moeten opgemaakt worden met oog op het bewijs. De verkoopsovereenkomst vormt de basis voor de opstelling van de notariële akte. ' of ' compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. '.
Deze term is misleidend. Er moet gewezen worden op het bindend karakter ervan voor de beide partijen. Eenmaal ondertekend, zijn zowel verkoper als koper definitief gebonden. Geen van beiden kan zich later nog bedenken.
Men (ver)koopt of men (ver)koopt niet.
Is er dan geen andere mogelijkheid? Kan men een soort tussenstadium inlassen waarin men als koper nog bedenktijd heeft, zonder dadelijk gebonden te zijn?
De optie Een optie (eenzijdige belofte) is een voorovereenkomst dat van de eigenlijke koopovereenkomst moet onderscheiden worden. De verkoper belooft het goed aan welbepaalde persoon te verkopen (aankoopoptie) of een koper belooft het goed aan een welbepaalde persoon te kopen (verkoopoptie). De verkoop komt pas tot stand indien de koper of verkoper de optie binnen een welbepaalde termijn “licht”. Een optie heeft als groot voordeel dat het de koper nog enige beslissingsvrijheid heeft, de verkoper mag immers het goed niet doorverkopen aan iemand anders gedurende deze termijn. biedt hier de oplossing. Wat is dit?
Stel dat u wenst te kopen, nog niet 100 % beslist hebt en toch niet graag de gelegenheid zou zien voorbij gaan. In dit geval kan men aan de eigenaar een optie vragen; dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn. Beslist u binnen deze termijn te kopen, dan laat u dit aan de verkoper schriftelijk weten (men noemt dit het 'lichten' van de optie), en de verkoop is meteen definitief. Ziet u daarentegen af van uw voornemen tot aankoop, m.a.w. u licht de optie niet binnen de overeengekomen termijn, dan is er geen verkoop, en staat het de eigenaar terug vrij te verkopen aan andere kandidaten.
Een optie moet beperkt zijn in de tijd. Men kan zijn verkoper immers niet eeuwig aan het lijntje houden. Aangezien door het lichten van de optie de verkoopovereenkomst automatisch tot stand komt, is het noodzakelijk dat alle verkoopsvoorwaarden (bv. prijs, betalingstermijn, ingenottreding...) nauwkeurig in de optie worden opgenomen.
Om de eigenaar te overtuigen dergelijke eenzijdige verbintenis aan te gaan, wordt soms overeengekomen dat de kandidaat-koper (optienemer) een vooraf bepaald bedrag aan de verkoper betaalt bij het ondertekenen van de optie. Indien de optie niet gelicht wordt, blijft deze som verworven voor de verkoper, ten titel van schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als een eerste voorschot op de prijs. Zo zijn de belangen van beide partijen gevrijwaard.