Op 1 september 2010 verandert de wetgeving voor mede-eigenaars van appartementen.
Dit bericht is geschreven op 01/09/2010, in functie van de regelgeving die op dat moment gold. Informeer je altijd bij een notariskantoor om specifieke informatie en advies te krijgen dat bij je situatie past.
De nieuwe wet op de mede-eigendom heeft als doel de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken. Daartoe wordt de huidige wetgeving aangepast en worden een aantal nieuwe accenten gelegd.
Wat verandert er onder meer ?
Men kan niet langer dan drie jaar syndicus De syndicus is het orgaan dat verantwoordelijk is voor het dagelijks beheer van het appartementsblok. Daarbij hoort het ook beheer over de fondsen van het gebouw. Daarnaast voert de syndicus de beslissingen uit die genomen zijn door de algemene vergadering. zijn. Het mandaat kan alleen worden verlengd door een beslissing van de algemene vergadering, niet stilzwijgend. De raad die toezicht houdt op de activiteiten van de syndicus verandert van naam en wordt in plaats van ‘raad van beheer’ de “Raad van mede-eigendom Bij mede-eigendom wordt het eigendomsrecht opgesplitst tussen verschillende personen. De mede-eigenaars hebben elk aanspraak op een “aandeel” in mede-eigendom. Een mede-eigendom kan op verschillende manieren tot stand komen. Er kan sprake zijn van vrijwillige mede-eigendom (bv. de aankoop van een onroerend goed met je partner) of er kan sprake zijn van een toevallige mede-eigendom (bv. een nalatenschap). ” die bestaat uit mede-eigenaars. De werking van de Raad van mede-eigendom wordt gemoderniseerd : zo zal de bijeenroeping van de mede-eigenaars ook via e-mail kunnen. De oprichting van de Raad wordt verplicht in elke mede-eigendom met meer dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen.
Er komen vaste regels voor de manier waarop de syndicus de boekhouding beheert. De syndicus moet ook een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.
De syndicus moet toegang verlenen aan de mede-eigenaars, dit mag via een internetsite, tot alle documenten of inlichtingen die verband houden met de mede-eigendom, op basis van de modaliteiten die opgenomen zijn in het reglement van mede-eigendom of die door de algemene vergadering zijn bepaald.
De syndicus zal voor alle contracten tussen de Raad van mede-eigendom en hemzelf toestemming van de algemene vergadering moeten krijgen. Hij moet ook telkens meerdere offertes voorleggen voor werken vanaf een bepaald bedrag, dat door de algemene vergadering wordt bepaald. Jaarlijks worden de contracten die slaan op terugkerende leveringen geëvalueerd, bijvoorbeeld deze van de energievoorzieningen.
De syndicus moet het post-interventie dossier bewaren. Hij moet er ook voor zorgen dat binnen het jaar na de inwerkingtreding van deze wet een aangepaste versie van de bestaande basisakte De basisakte is een notariële akte waarin het eigendomsrecht van de onderscheiden delen in een appartementsgebouw wordt vastgelegd. De akte regelt de rechten van de eigenaars van de onderscheiden verdiepingen of gedeelten van verdiepingen van een appartementsgebouw. Aan de hand van de basisakte kan men ook nagaan hoeveel een mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. De akte bevat drie delen: de beschrijving van het appartementsgebouw; de verdeling van de aandelen in de grond en de gemeenschappelijke delen van een gebouw; de bijgevoegde plannen van de architect en het lastenkohier. De basisakte vormt, samen met het reglement van mede-eigendom, de statuten van het gebouw. , het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering. Wordt er iets gewijzigd aan de basisakte, dan moet dit met een notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. gebeuren. Is er enkel een aanpassing van het reglement van mede-eigendom aan de nieuwe wetgeving, dan is er geen notariële akte nodig.
Mede-eigenaars moeten een lijst kunnen krijgen met adressen van de andere mede-eigenaars, zodat ze elkaar kunnen leren kennen en kunnen contacteren.
De algemene vergadering vergadert rechtsgeldig in twee gevallen. Eén : als in het begin de helft van mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is én als zij samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Twee : als de mede-eigenaars die in het begin aanwezig zijn, meer dan driekwart van de gemeenschappelijke delen bezitten. Als een groep een vijfde van de gedeelten van het gebouw vertegenwoordigt, kan ze zelf een algemene vergadering samenroepen.
De blanco-stemmen en de ongeldige stemmen worden niet beschouwd als uitgebrachte stemmen voor de berekening van de vereiste meerderheid en het aantal volmachten wordt beperkt tot drie per persoon. Het mogen er meer zijn, maar alleen als die samen niet meer dan 10 % van de stemmen vertegenwoordigen.
De algemene vergadering moet niet meer door de syndicus worden voorgezeten, maar door een mede-eigenaar en de datum van de jaarlijkse algemene vergadering moet statutair worden vastgelegd. Elke mede-eigenaar kan, als hij wil, een punt op de agenda laten zetten. Voor het eerst is er ook sprake van een secretaris van de algemene vergadering die het verslag opstelt. Dit kan de syndicus zelf zijn.
Een deel van de mede-eigenaars kan ook zelf een vereniging oprichten.
Bij de verkoop van een appartement moeten de kopers voldoende geïnformeerd worden door de
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
over de gemeenschappelijke kosten en lasten. De meest nuttige informatie voor de potentiële kopers zal aan hen moeten worden meegedeeld vanaf de ondertekening van de
compromis
Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is.
en niet bij het
verlijden
Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen.
van de akte door de notaris. Het is de verkoper die de kosten draagt voor het doorgeven van de informatie en de documenten.
Deze informatie betreft onder meer het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal; het bedrag van eventueel nog door de verkoper verschuldigde sommen; een overzicht van de aan de gang zijnde gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom; de notulen van de gewone en de buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar en een afschrift Een kopie van de akte die voorzien is van de handtekening en het zegel van de notaris, waardoor de kopie "voor eensluidend" beschouwd kan worden. Deze formulering betekent dat de kopie identiek is aan het origineel document. Het geeft een waarborg. van de recentste balans die door de algemene vergadering werd goedgekeurd.
Bij de ondertekening van de
authentieke akte
De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte.
moet de notaris ook de door de verkoper verschuldigde achterstallen van de verkoopprijs afhouden. De notaris moet wel eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of deze die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering betalen.
Bij een verkoop deelt de notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteitsgegevens en het adres van de betrokken personen.