De statuten
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen de statuten van het gebouw. Deze statuten bepalen de regels van het gebouw die elke mede-eigenaar moet naleven.
De basisakte
De basisakte De basisakte is een notariële akte waarin het eigendomsrecht van de onderscheiden delen in een appartementsgebouw wordt vastgelegd. De akte regelt de rechten van de eigenaars van de onderscheiden verdiepingen of gedeelten van verdiepingen van een appartementsgebouw. Aan de hand van de basisakte kan men ook nagaan hoeveel een mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. De akte bevat drie delen: de beschrijving van het appartementsgebouw; de verdeling van de aandelen in de grond en de gemeenschappelijke delen van een gebouw; de bijgevoegde plannen van de architect en het lastenkohier. De basisakte vormt, samen met het reglement van mede-eigendom, de statuten van het gebouw. bevat de beschrijving van de eigendom met de gemeenschappelijke en privatieve delen. Een basisakte moet in de vorm van een notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. opgesteld worden. Deze akte regelt voornamelijk de eigendomsrechten van de mede-eigenaars: het “zakelijk” aspect.
Elke privatieve eenheid (dus elke mede-eigenaar) heeft een bepaald aandeel in de gemeenschappelijke delen. Het aandeel wordt uitgedrukt in duizendsten (of tienduizendsten) en wordt bepaald op basis van de waarde van elke kavel.
In de basisakte moet eveneens een gemotiveerd verslag van een
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
, een landmeter, een architect of een makelaar worden opgenomen. Daarin wordt rekening gehouden met de ligging, de bestemming en de netto-vloeroppervlakte van de privatieve gedeelten.
Kan een basisakte worden gewijzigd?
Een basisakte kan gewijzigd worden, maar enkel via een notariële akte. De basisakte kan bijvoorbeeld gewijzigd worden wanneer de aandelen in gemeenschappelijke delen worden gewijzigd of wanneer de lasten worden gewijzigd. Een wijziging wordt door de algemene vergadering beslist of door de vrederechter (op verzoek van een mede-eigenaar).
Wat als de basisakte niet duidelijk is?
Als een basisakte niet duidelijk is omdat er bijvoorbeeld tegenstrijdigheden zijn of vermeldingen ontbreken, dan geldt de regel dat alle onderdelen die worden gebruikt door meer dan één mede-eigenaar gemeenschappelijk zijn.
Het reglement van mede-eigendom
Het reglement van mede-eigendom Bij mede-eigendom wordt het eigendomsrecht opgesplitst tussen verschillende personen. De mede-eigenaars hebben elk aanspraak op een “aandeel” in mede-eigendom. Een mede-eigendom kan op verschillende manieren tot stand komen. Er kan sprake zijn van vrijwillige mede-eigendom (bv. de aankoop van een onroerend goed met je partner) of er kan sprake zijn van een toevallige mede-eigendom (bv. een nalatenschap). bevat de regels over de onderlinge afspraken van de mede-eigenaars. Het is het “organisatorisch” luik van de statuten. Ook het reglement van mede-eigendom moet notarieel opgesteld worden.
Wat bevat het reglement van mede-eigendom
Het reglement van mede-eigendom bevat volgende zaken:
- De beschrijving van de rechten en de plichten van de mede-eigenaars;
- Hoe worden de lasten voor het onderhoud en de reparatie van de gemeenschappelijke delen verdeeld?;
- De regels over de algemene vergadering.
Het reglement van mede-eigendom geeft het antwoord op tal van belangrijke vragen:
- Mogen bepaalde werken uitgevoerd worden?
- Mag een bewoner een bepaalde beroepsactiviteit uitoefenen?
- Hoe en wie mag de tuin gebruiken?
- Mogen appartementen worden samengevoegd?
- Kan ik de bestemming van mijn appartement wijzigingen?
- …
Daarnaast wordt de werking van de algemene vergadering bepaald: Hoe moeten de leden uitgenodigd worden? Wat zijn de precieze bevoegdheden van de algemene vergadering?, …