Een handelspand huren
Wat is handelshuur?
Onder de
handelshuurwet
Onder deze wet valt de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingebruikneming door de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst tussen de partijen in de loop van de huurperiode door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het drijven van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
valt de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan die in de loop van de huurperiode door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het drijven van een handel. De handels- of ambachtelijke bedrijvigheid moet de voornaamste functie zijn. Uiteraard is dit vaak een feitenkwestie.
Zowel mondelinge als schriftelijke overeenkomsten kunnen onder toepassing van de handelshuurwet vallen.
Om bewijsproblemen of discussies te vermijden, is het aangeraden om een schriftelijke overeenkomst op te stellen wanneer een huurder het handelspand Een handelszaak wijst niet op het onroerend goed, maar wel op de verzameling (roerende) goederen die deel uitmaken van de handel. Daarom spreekt men bij een handelszaak niet van een hypotheek, maar van een speciaal pand op de handelszaak: de handelspand. De handelspand is een waarborg voor de schuldeisers, die een schuldvordering hebben tegenover een handelaar. Het onderpand van de handelszaak kan bijvoorbeeld bestaan uit het meubilair, vorderingen van cliënteel, grondstoffen, vrachtwagens… Het gebouw waarin de handelszaak gevestigd wordt is een onroerend goed. Daarop kan dus enkel een hypotheek gevestigd worden. betrekt. In die overeenkomst vermelden de partijen duidelijk en ondubbelzinnig de handelsbestemming van het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... . Is er geen vermelding (bv. wanneer de overeenkomst mondeling werd gesloten)? Dan mag de huurder zich beroepen op alle rechtsmiddelen om te bewijzen dat het wel degelijk om een handelshuurovereenkomst gaat.
Wil de huurder een handelsactiviteit starten in het pand tijdens zijn huurperiode? Dan is de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder noodzakelijk. Vraagt de huurder die toestemming niet, dan kan de verhuurder de huurverbreking vorderen.
-
De duur bedraagt minimum 9 jaar; korter mag niet (voor pop-up winkels bestaan wel specifieke regels).
Langer mag wel. In dat geval zal de overeenkomst bij notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. moeten opgemaakt worden en worden overgeschreven op het bevoegd Kantoor Rechtszekerheid Een kantoor Rechtszekerheid (vroeger gekend als een hypotheekkantoor) is een overheidsinstelling. Hier wordt in de eerste plaats bijgehouden wie de eigenaar is van een welbepaald onroerend goed. Wanneer de eigendom van een onroerend goed via een notariële akte overgaat van de ene persoon op de andere, is de notaris verplicht om deze overdracht te melden aan het hypotheekkantoor. Hier noteert men ook met welke hypothecaire inschrijvingen een onroerend goed belast is. . Een uitzondering op dit principe is de onderhuur, die mag immers nooit langer zijn dan de hoofdhuur.
-
Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben de partijen het recht aan de vrederechter een herziening van de huurprijs te vragen. Zij moeten bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed door nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
De ‘nieuwe omstandigheden’ moeten onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of verhuurder. Denk hierbij maar aan de verhoging van de huurprijs door herstellingen van de eigendom, de wijziging van de waarde van de eigendom, de wijziging van de handelswaarde in de omgeving… De nieuwe omstandigheden moeten ook hun invloed hebben op de ganse driejarige periode.
Bv.: een gevraagde huurverlaging met als argument dat belangrijke werken aan de straat werden uitgevoerd, kan niet. Tenzij de huurder zou bewijzen dat die werken zich over de ganse duur van de driejarige periode uitstrekken.Als basis voor de berekening geldt niet de contractueel overeengekomen basishuurprijs, maar wel de volgens de index aangepaste huurprijs.
De herziening moet worden aangevraagd in de drie maanden voor het einde van de lopende driejarige periode, bij gerechtsdeurwaardersexploot binnen de 30 dagen van het proces-verbaal van niet- verzoening Verzoening is een alternatieve geschillenbeslechtingsprocedure waarbij een neutrale derde, de verzoener, naar elke partij luistert en advies geeft om een oplossing te zoeken voor het geschil. De oplossing die wordt voorgesteld, is echter geen verplichting voor de partijen. voor de bevoegde vrederechter.
Afwijkende clausules zijn toelaatbaar, voor zover zij het recht op herziening niet ontnemen aan één of beide partijen.
-
De huurder heeft het recht om het gehuurde goed geschikt te maken voor zijn bedrijf. Hij mag dus al nuttige werken uitvoeren. Het moet niet noodzakelijk gaan over ‘noodzakelijke werken’. Voorwaarde is wel dat die werken de veiligheid, stabiliteit en esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen.
De kosten voor de verbouwingen mogen maximum 3 jaar huur bedragen. De huurder kan met de verhuurder wel afspreken hiervan af te wijken opdat men toch meer zou kunnen investeren.
Uiteraard moet de verhuurder weet hebben van die verbouwingswerken. Een voorafgaande kennisgeving aan de verhuurder is dus verplicht: per aangetekende brief of deurwaardersexploot, samen met de bestekken en plannen.
Binnen 30 dagen na de datum van ontvangst via de post moet de verhuurder antwoorden. Reageert hij niet, dan wordt hij vermoed in te stemmen.
Verzet de verhuurder zich tegen de voorgenomen werken (per aangetekende brief of deurwaardersexploot)? Dan moet de huurder hem binnen 30 dagen na datum van ontvangst via de post dagvaarden voor de vrederechter. Die neemt op zijn beurt een beslissing.
-
In tegenstelling met het gemeen recht waar huuroverdracht Bij overdracht van huur draagt de huurder zijn huurrechten over aan een overnemer. Deze zal de oorspronkelijke huurovereenkomst voorzetten als rechtstreekse huurder van de eigenaar. of onderverhuur door een geschreven verbodsbepaling kunnen verhinderd worden, is huuroverdracht of onderverhuur in de handelshuurwetgeving in bepaalde gevallen wel mogelijk, ondanks een eventueel geschreven verbodsbepaling.
Hieronder wordt enerzijds de situatie toegelicht waar er sprake is van een verbodsbepaling en anderzijds waar er geen sprake is van een verbodsbepaling.
Voorwaarden om te mogen overgaan tot een huuroverdracht of een onderhuur:
- de huuroverdracht of onderverhuur moet samengaan met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds;
- de huuroverdracht of onderverhuring moet op de gezamenlijke rechten van de huurder slaan.
Indien die voorwaarden beiden vervuld zijn, dan geldt de verbodsbepaling niet. De huurder zal dan de handelshuur mogen overdragen of onderverhuren.
De registratie Registratie is de formaliteit bestaande uit het overschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een geschrift door de ontvanger van de registratie in een daartoe bestemd register.
van de contracten van huuroverdracht of onderverhuur is essentieel opdat ze aan derden Derden zijn alle personen die normaliter geen partij zijn bij een bepaalde handeling of akte. Derden kunnen in principe niet gebonden zijn aan verplichtingen die voorvloeien uit overeenkomsten waar ze geen deel van uitmaken. Dit neemt niet weg dat overeenkomsten “tegenwerpelijk” zijn aan derden. Dit betekent dat derden overeenkomsten van anderen moeten eerbiedigen. tegenstelbaar zouden zijn.Altijd samen met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds.
Het basisidee bij handelshuurovereenkomsten is dat de persoon die de handelshuur overneemt, of de onderhuurder, ook het handelsfonds moet overnemen of (onder)huren.Voorbeeld 1: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B draagt zijn handelshuur over aan C; welnu B moet dan ook aan C zijn handelsfonds overdragen of onderverhuren.
Voorbeeld 2: A is eigenaar en verhuurt aan B die zelf het handelsfonds huurt van X. B onderverhuurt het gebouw aan C en moet dus ook aan C zijn handelsfonds over dragen of onderverhuren.
Voorbeeld 3: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B wil zijn handelsfonds overdragen aan Z en zijn handelshuur aan C. Dat is niet toegestaan: de verbodsclausule is wél toepasselijk omdat Z en C verschillende personen zijn, met andere woorden: B mag niet onderverhuren.
Opgelet: een gedeeltelijke afstand (bv. van slechts enkele lokalen in het huis) is niet mogelijk. De bestaande handelsbedrijvigheid moet voortgezet worden. Wanneer de verhuurder, zijn afstammelingen of ascendenten een gedeelte van het goed bewonen, blijft de verbodsclausule van kracht.
De verhuurder inlichten
De huurder moet de verhuurder vooraf, inlichten op basis van een hem voor te leggen ontwerp van overeenkomst. De verhuurder heeft immers de mogelijkheid om zich tegen de huuroverdracht of onderverhuur te verzetten.Wat zijn de gevolgen?
Bij huuroverdracht: de overnemer wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder. Hij is samen met de overlater of hoofdhuurder hoofdelijk aansprakelijk ten opzichte van de verhuurder (onder voorbehoud van contractuele afwijkingen).
Bij onderverhuring: de onderhuurder wordt slechts in twee gevallen rechtstreeks huurder van de verhuurder, namelijk:
- wanneer die onderhuur samengaat met de overdracht van de handelszaak;
- indien de hoofdhuur door verantwoordelijkheid, op initiatief of met instemming van de hoofdhuurder, eindigt voor het einde van de huurtijd (dat is de situatie waar oorspronkelijk de hoofdhuurder het goed in onderhuur heeft gegeven samen met de verhuring van de handelszaak).
Verkoop van het gehuurde goed
We onderscheiden twee situaties: naargelang het huurcontract Overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
wel of niet voorziet in een clausule die de verkrijger toelaat een einde te maken aan de huurovereenkomst bij vervreemding (bv. een verkoop of een schenking Overeenkomst waarbij de schenker, tijdens zijn leven, onherroepelijk enig goed (of geldbedrag) afstaat uit vrijgevigheid aan de begiftigde die het aanneemt.
Schenkingen tussen ongehuwde partners zijn belangrijk vermits zij niet van elkaar kunnen erven. Schenken en erven zijn onlosmakelijk verbonden met elkaar: hoe meer geschonken wordt bij leven, hoe kleiner de totale nalatenschap en hoe lager de erfbelasting. De schenking is dus een belangrijk instrument bij successieplanning. ). -
We onderscheiden twee situaties: naargelang het huurcontract wel of niet voorziet in een clausule die de verkrijger toelaat een einde te maken aan de huurovereenkomst bij vervreemding (bv. een verkoop of een schenking).
1) Er bestaat een beding
Het contract heeft een vaste datum Een welbepaald document verkrijgt een niet betwistbare datum op drie manieren: ofwel omdat het geregistreerd wordt; ofwel bij vermelding van de essentie van het document in een notariële akte; ofwel bij overlijden. Het juridisch feit dat een bepaald document een vaste datum krijgt impliceert dat het tegenstelbaar wordt of kan worden aan derden (bv. een verkoper overlijdt na ondertekening van een verkoopovereenkomst; door dit overlijden wordt deze overeenkomst tegenstelbaar aan de erfgenamen van de verkoper, met andere woordern de erfgenamen worden in de plaats gesteld van de verkoper ten aanzien van de koper). Vanzelfsprekend veronderstelt het begrip "vaste datum" dat er een geschreven overeenkomst bestaat. vóór de verkoop/schenking: de verkrijger moet de nog lopende duur van de handelshuur eerbiedigen.
Het contract heeft geen vaste datum Een vaste datum is een term die gebruikt wordt om te zeggen dat het document een datum heeft die niet betwist kan worden. Een document krijgt een vaste datum op 3 manieren: door het document te registreren (vb. een huurovereenkomst); door de essentie ervan in een notariële akte te vermelden; door een overlijden. Vanaf het moment dat het document een vaste datum krijgt, moeten ook derden het bestaan ervan respecteren. Enkel schriftelijke documenten kunnen een vaste datum krijgen. vóór de verkoop/schenking en de notariële akte voorziet niet in de verplichting voor de verkrijger om het huurcontract na te leven:
de huurder betrekt het goed minder dan 6 maanden? Dan kan hij uitgezet worden;
de huurder betrekt het goed al minstens 6 maanden: de nieuwe eigenaar kan binnen 3 maanden na de verkrijging een opzeggingstermijn van 1 jaar geven aan de huurder, maar hij moet wel een reden opgeven. Redenen kunnen zijn:
- persoonlijk gebruik;
- andere bestemming die elke handelsonderneming uitsluit;
- wederopbouw waarvan de kostprijs minstens 3 jaar huur bedraagt en grove tekortkomingen van de huurder.
2) Er bestaat geen bedingDe nieuwe eigenaar moet een opzeg van 1 jaar geven binnen de 3 maanden na de verkrijging van het goed.
-
Zowel de huurder als de verhuurder hebben het recht om de huurovereenkomst te ‘hernieuwen’. Ze moet dan wel dezelfde handel drijven. Het mag niet gaan om een ‘gelijkaardige’ handel. Wil de huurder zijn handelsactiviteit veranderen zonder voorafgaande toelating van de verhuurder, dan heeft de huurder geen recht op hernieuwing.
Duur van de huurhernieuwing
- telkens 9 jaar (afwijkingen zijn mogelijk);
- maximaal 3 hernieuwingen. Een periode is gelijk aan minimum 9 jaar (geen maximum).
Na drie verstreken hernieuwingen kan de verhuurder de huurder verplichten het pand te ontruimen. Laat de verhuurder de huurder in het goed, dan wordt dat beschouwd als een bezetting zonder geschreven overeenkomst, een mondelinge huur die door het gemeen recht wordt beheerst. Dat wil zeggen dat er een opzegging is volgens plaatselijke gewoonten, wat betekent dat er geen uitzettingsvergoeding is voor de huurder en geen motivatie nodig is voor de opzegging voor de verhuurder.
Termijn
Wanneer kunnen partijen een huurhernieuwing vragen? Ten vroegste 18 maanden en uiterlijk 15 maanden voor het einde van de huur.
Enkele opmerkingen hierbij:
Indien de aanvraag te vroeg wordt ingediend (bv. de 19de maand voor het einde van de huur) dan is die ongeldig; de huurder kan wel een nieuwe aanvraag binnen de wettelijke termijn indienen.
Als de aanvraag niet binnen de termijn gebeurde, vervalt het recht op hernieuwing.
Let op de door de wet opgesomde verplichte vermeldingen op te nemen in de aanvraag!
Wat met de verhuurder?
Als de huurder niet binnen de 3 maanden op de vraag van de verhuurder antwoordt, kan hij de hernieuwing niet meer beletten en zal een nieuwe huurovereenkomst van 9 jaar volgens de door de huurder voorgestelde huurprijs van kracht zijn.
De verhuurder kan zich enkel op de wettelijke redenen baseren om de huurhernieuwing te weigeren. Hij kan ook op het aanbod van een derde ingaan of nog de hernieuwing aanvaarden, maar onder andere voorwaarden. Eventueel zullen er vergoedingen verschuldigd zijn.
-
Voor het einde van de huur wordt een onderscheid gemaakt tussen huurovereenkomsten van bepaalde en onbepaalde duur.
Huur van bepaalde duur
De verhuurder kan het contract beëindigen:
- Op het einde van elke driejarige periode (derde en zesde jaar), zo dit contractueel bedongen werd, mits een opzegtermijn van 1 jaar gegeven wordt, voor persoonlijk handelsgebruik door de verhuurder of zijn familieleden;
- Op het einde van de laatste driejarige periode, dus na 9 jaar: zie hiervoor het stuk “Huurhernieuwing”.
De huurder kan de huur beëindigen:
- Op het einde van de driejarige periode, mits hij een opzegtermijnvan 6 maanden respecteert;
- Op het einde van de laatste driejarige periode, na 9 jaar, wanneer hij ofwel nagelaten heeft de huurhernieuwing aan te vragen zoals de wet het voorschrijft, ofwel wanneer zijn geldige aanvraag verworpen wordt wegens een reden die door de rechter als onverantwoord wordt beschouwd.
De huurder en verhuurder maken samen een einde aan de huur bij authentieke akte De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte. voor de notaris De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,… De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris. of bij verklaring afgelegd voor de vrederechter.Huur van onbepaalde duur
Opzegging door de verhuurder is mogelijk bij een een opzegtermijn van 18 maanden.
Opzegging door de huurder: een opzegtermijn van 1 maand.
Opzegging door de verhuurder en de huurder: is te allen tijde mogelijk bij gewoon onderhands document, dat wil zeggen door het bijvoorbeeld per brief aan te kondigen.
Er is een groot verschil tussen de opzegtermijn van de huurder en de verhuurder.
De opzegtermijn van de huurder is niet van dwingend recht – geheel van regels waarvan niet mag worden afgeweken, zodat partijen een andere termijn kunnen afspreken.
Wat als je als huurder verbouwingswerken hebt gedaan?
Er zijn twee scenario’s mogelijk:
- Ofwel heeft de huurder de verbouwingswerken met toestemming van de verhuurder of de rechter uitgevoerd;
- Ofwel heeft hij de werken zonder toestemming van de verhuurder of de rechter uitgevoerd.
In het eerste geval, wanneer hij toestemming voor de werken heeft gekregen, kan de verhuurder het behoud van de verbouwingswerken eisen. Hij heeft dan de keuze: ofwel de kosten van de werken betalen, ofwel de meerwaarde. De verhuurder kan niet eisen dat het goed bij het vertrek van de huurder in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld.
Heeft hij geen toestemming gekregen voor de werken, dan kan de verhuurder herstel in vroegere staat eisen. Hij kan ook een eventuele schadevergoeding vragen. Indien hij de verbouwingswerken behoudt, dan is hij geen vergoeding verschuldigd.