Pacht

De pacht moet schriftelijk worden vastgelegd. Het geschrift kan onderhands of bij notariële akte worden opgemaakt. In sommige gevallen is een notariële akte verplicht, bijvoorbeeld bij een eerste pachtperiode van méér dan 9 jaar.

Is er geen geschrift, mag de exploitatie bewezen worden met alle middelen, inbegrepen getuigen en vermoedens. Daarenboven kan de pachter het bewijs ook leveren door voorlegging van een “bewijs van betaling”.

De duur wordt vastgesteld door de partijen maar mag niet korter zijn dan 9 jaar.

Bij gebrek aan een geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende perioden van telkens 9 jaar zelfs indien de eerste gebruiksperiode langer heeft geduurd dan 9 jaar.

Daarnaast bestaat ook de loopbaanpacht : de verpachter verleent aan de pachter een vaste pacht tot deze laatste de leeftijd van 65 jaar bereikt heeft met een wettelijk minimum van 27 jaar. De pachter moet dus jonger zijn dan 38 jaar bij het aangaan van de pacht. Deze pacht eindigt echter onvoorwaardelijk bij het bereiken van deze leeftijd, er is geen pachtvernieuwing mogelijk. Gedurende deze loopbaanpacht zijn onderpacht en pachtoverdracht toegelaten. Eenzijdige opzegging gedurende deze periode is niet mogelijk.

 Door deze formule wordt aan de pachter de zekerheid van een volledige beroepscarrière verleend en worden aan de verpachter bepaalde voordelen geboden inzake pachtprijs en inkomstenbelastingen.

 Enkel de onroerende voorheffing is verschuldigd; de inkomsten van deze pacht zijn niet belastbaar.

De wet voorziet eigenlijk drie verschillende tijdstippen waarop opzegging door de verpachter kan gebeuren, en dit naargelang het motief of de aard van het goed.

Op ieder ogenblik

Voor gronden die, wegens hun ligging ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst , zonder dat er wegenwerken worden uitgevoerd, beschouwd worden als bouw- of industriegrond, en als dusdanig in een schriftelijke pachtovereenkomst staan vermeld.

Voor gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd worden, als bouwgrond moeten worden beschouwd.

Voor grond die bij het woonhuis van de verpachter aansluit, niet groter is dan 20 are en zal worden aangewend voor gezinsdoeleinden.

In alle voormelde gevallen is de opzeggingstermijn minstens 3 maand en dient de grond nadien te worden aangewend respectievelijk als bouwgrond, industrieterrein of tuin.

Bij het verstrijken van elke pachtperiode

De voornaamste redenen zijn:

• persoonlijke en werkelijke bedrijfsmatige exploitatie gedurende minimum 9 jaar (vooropzeggingstermijn min. 2 – max. 4 jaar). Met “persoonlijk” wordt bedoeld niet alleen zelf maar ook bv. door de afstammelingen;
• waardevermindering van het goed door slecht onderhoud of ernstige nalatigheid vanwege de pachter;
• andere redenen van opzegging zijn: samenvoeging van percelen, ruil van percelen, verdeling van een verpacht bedrijf, grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter, zware beledigingen en veroordelingen.

Op ieder ogenblik vanaf de derde pachtperiode

Persoonlijke bedrijfsmatige exploitatie (vooropzeg: min. 3 – max. 4 jaar).

Hoe kan je opzeggen?

De opzegging bij aangetekend schrijven moet, op straffe van nietigheid, de juiste redenen opgeven. Ook moet daarin worden vermeld dat de verpachter, de geldigverklaring van de opzegging voor de vrederechter zal vorderen, indien de pachter hem binnen 30 dagen na verzending van de opzegging geen schriftelijke instemming heeft betekend.

Deze gebeurtenissen maken geen einde aan de pacht.

De verpachter kan echter wel onder bepaalde voorwaarden aan de erfgenamen van de pachter opzegging geven, nl. indien deze mogelijkheid uitdrukkelijk is voorzien in de overeenkomst, en bovendien de erfgenamen van de pachter niet de door de wet aangegeven bevoorrechte personen zijn. In dat geval dient hij zijn opzegging te geven binnen het jaar na het overlijden van de oorspronkelijke pachter.

Anderzijds hebben de erfgenamen van de pachter zelf het recht om binnen het jaar na het overlijden, de pacht op te zeggen of het recht om de voortzetting van de pacht te vragen. Indien verschillende erfgenamen de pacht willen voortzetten, voorziet de wet in een rangorde van voorkeur en dit onder controle van de vrederechter.

In geval van overlijden kunnen de bevoorrechte erfopvolgers zelf de pachtvernieuwing vragen aan de verpachter.

De pachtprijs is een essentieel element voor het bestaan van pacht: indien er gratis gebruik is, dan is er van pacht geen sprake en valt de overeenkomst niet onder strenge wettelijke bepalingen. De pachtprijs kan worden uitgedrukt in een geldsom, maar ook door een verwijzing naar een hoeveelheid landbouwproducten of naar de prijs van landbouwproducten. Het is de verpachter die moet bewijzen dat er geen pachtprijs werd betaald.

De verpachter is verplicht aan de pachter een kwijtschrift te geven voor de ontvangen pachtgelden en er de werkelijk betaalde som op te vermelden.
De grootte en de betaling van de pachtsom kan bewezen worden met alle rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

De pachter kan ook de pachtprijs betalen per postcheque op naam, of door overschrijving of storting. Dit geldt als bewijs van betaling, zo de verpachter de betaling zou betwisten.

De pachtprijs wordt bepaald door de pachter en de verpachter maar is wettelijk beperkt. Het wettelijke maximum wordt berekend door het kadastraal inkomen van de verpachte gronden en gebouwen te vermenigvuldigen met een coëfficiënt die wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad en verschilt van streek tot streek. Deze coëfficiënten worden vastgesteld door de pachtprijzencommissie.
Zij kunnen verschillend zijn voor gronden en gebouwen.
De pachter kan een vermindering van de pachtprijs bekomen als de oogst mislukt of vernield is.
Er is ook voorzien dat zowel verpachter als pachter een herziening van de pacht kunnen vragen (dit alles evenwel binnen de grenzen van de wettelijke maximumprijzen).

De pachtprijs is een essentieel element voor het bestaan van pacht: indien er gratis gebruik is, dan is er van pacht geen sprake en valt de overeenkomst niet onder strenge wettelijke bepalingen. De pachtprijs kan worden uitgedrukt in een geldsom, maar ook door een verwijzing naar een hoeveelheid landbouwproducten of naar de prijs van landbouwproducten. Het is de verpachter die moet bewijzen dat er geen pachtprijs werd betaald.

Voor een loopbaanpacht en voor een pacht van minimum 27 jaar kan een hogere pachtprijs aangerekend worden. Ook hiervoor gelden maxima.

De pachter heeft het recht om allerlei gebouwen op te richten, mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt. Hij mag alle werken uitvoeren die ten goede komen aan de bewoonbaarheid en de exploitatie van het gepachte goed en die stroken met de bestemming ervan.

Alle bedingen die de vrijheid van de pachter over de wijze van bebouwing van de gepachte grond of in verband met de beschikking over de producten van de hoeve beperken, worden als niet-bestaande beschouwd.

Zijn daarentegen wel geldige bedingen: de teruggave van het goed moet gebeuren in een staat van wisselbouw, vruchtbaarheid en zuiverheid, gelijkwaardig aan de oorspronkelijke staat en hagen, wegen, struikgewas en bomen moeten in stand gehouden zijn.

De pachter heeft het recht om allerlei gebouwen op te richten, mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt. Hij mag alle werken uitvoeren die ten goede komen aan de bewoonbaarheid en de exploitatie van het gepachte goed en die stroken met de bestemming ervan. Bij weigering tot toelating door de eigenaar kan hij machtiging vragen aan de vrederechter.

Bij het einde van de pacht heeft de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen, recht op een vergoeding, gelijk aan de waardevermeerdering die het goed daardoor heeft gekregen.

Men onderscheidt twee gevallen:

• oprichting van gebouwen of uitvoering van werken met toelating van de eigenaar: de vergoeding mag niet lager zijn dan de door de pachter gedragen kosten, in zoverre ze niet zijn afgeschreven; deze afschrijving wordt forfaitair bepaald op 4% per jaar;
• oprichting van gebouwen of uitvoering van werken zonder toelating van de eigenaar: de vergoeding mag niet hoger zijn dan hetgeen de pachter tijdens de laatste vijf jaren in het geheel aan pacht heeft betaald voor al de goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had.

De verpachter moet in elke akte van vervreemding van het verpachte goed, en na eventuele raadpleging van de pachter, alle werken vermelden die deze laatste heeft uitgevoerd, evenals de toestemming of de machtiging van de vrederechter krachtens welke ze werden verricht.

Indien de verpachter de kosten draagt van de gebouwen en werken die met toestemming van de pachter zijn uitgevoerd, kan de pachtprijs worden verhoogd zoals door de partijen wordt overeengekomen of door de rechter wordt bepaald.

Voor aanplantingen uitgevoerd door de pachter geldt een speciale regeling.

Indien de pachter een andere bestemming geeft aan het gepachte goed of het niet behoorlijk uitbaat en hierdoor schade ontstaat voor de verpachter, kan deze de pachtovereenkomst doen ontbinden en schadevergoeding eisen vanwege de pachter.

Onderpacht

De pachter kan zonder de toestemming van de verpachter het gehele pachtgoed in onderpacht geven aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot, evenals aan de echtgenoten van voornoemde afstammelingen of geadopteerde kinderen.

 De duur van de onderpacht kan de duur van de hoofdpacht niet overschrijden.

Pachtoverdracht 

De pachter kan zonder toestemming van de verpachter zijn pacht geheel overdragen aan dezelfde personen als die vernoemd bij 'onderpacht'.

De overnemer treedt in al de rechten en plichten die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft samen met de overnemer hoofdelijk verantwoordelijk voor het voldoen aan de verplichtingen die uit de pacht ontstaan.

Bevoorrechte pachtoverdracht

Wanneer de pachter of zijn rechtverkrijger binnen de 3 maanden na de ingenottreding door overname aan de verpachter kennis geeft bij aangetekend schrijven of bij gerechtsdeurwaardersexploot van de pachtoverdracht, dan ontstaat hierdoor pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer(s).

De bevoorrechte pachtoverdracht is enkel mogelijk ten voordele van de personen vermeld bij ‘onderpacht’ .

Dit heeft dus tot gevolg dat een nieuwe eerste pachtperiode ingaat van 9 jaar die aanvangt op de verjaardatum van de ingenottreding door de overdrager en volgend op de kennisgeving.

In dit geval is de overdrager ontslagen van alle uit de pacht voortvloeiende verplichtingen ontstaan na de kennisgeving.

De verpachter kan tegen dergelijke pachtoverdracht verzet aantekenen door dagvaarding voor de vrederechter van de vroegere en nieuwe pachter(s). Dit moet gebeuren binnen 3 maanden na voormelde kennisgeving op basis van ernstige redenen, limitatief opgesomd in de wet. Als voornaamste reden wordt vermeld: het voornemen van de verpachter om het goed zelf te exploiteren.

Hij moet het pachtgoed afleveren in goede staat van onderhoud, zodat de exploitatie ervan door de pachter onmiddellijk kan beginnen.

Evenwel is het jacht- en visrecht niet begrepen in de pacht (tenzij anders overeengekomen): de verpachter kan deze rechten verder blijven verhuren of zelf uitoefenen, alles evenwel onder toepassing van de specifieke wetgeving hieromtrent.

Hij moet de overeengekomen oppervlakte ter beschikking stellen, zoniet loopt hij het risico van pachtprijsaanpassing en zelfs van de eis tot ontbinding van de pacht.

Hij moet het pachtgoed in stand houden en de grote herstellingen uitvoeren. Hij moet de pachter vrijwaren tegen gebreken van het pachtgoed die het normale gebruik ervan onmogelijk maken en tegen verstoring.

1. Plichten van de verpachter

De verpachter moet het pachtgoed afleveren in goede staat van onderhoud, zodat de exploitatie ervan door de pachter onmiddellijk kan beginnen.

Evenwel is het jacht- en visrecht niet begrepen in de pacht (tenzij anders overeengekomen): de verpachter kan deze rechten verder blijven verhuren of zelf uitoefenen, alles evenwel onder toepassing van de specifieke wetgeving hieromtrent.

Hij moet de overeengekomen oppervlakte ter beschikking stellen, zo niet loopt hij het risico van pachtprijsaanpassing en zelfs van de eis tot ontbinding van de pacht.

Hij moet het pachtgoed in stand houden en de grote herstellingen uitvoeren. Hij moet de pachter vrijwaren tegen gebreken van het pachtgoed die het normale gebruik ervan onmogelijk maken en tegen verstoring.

2. Verplichtingen van de pachter

De pachter heeft verschillende verplichtingen. Hij moet:

• De pachtprijs tijdig betalen.
• Het pachtgoed uitbaten maar in alle vrijheid.
• Het pachtgoed teruggeven bij het einde van de pacht.
• De nodige huurherstellingen uitvoeren (onderhoud van gebouwen, grachten proper houden) en beschadigingen en verliezen herstellen.

Bij het einde van de pacht moet de pachter het goed teruggeven aan de verpachter in dezelfde staat als hij het ontvangen heeft, met uitzondering van de waardeverminderingen door ouderdom en overmacht.

Anderzijds moet de pachter vergoed  worden voor zijn achtergelaten stro en navetten en voor de reeds uitgevoerde bebouwing, en ook voor de door hem geplaatste gebouwen en de aangebrachte verbeteringen. Deze vergoeding wordt ofwel minnelijk overeengekomen ofwel bij beslissing van de vrederechter, doch zij zal maximaal de door de pachter werkelijk gemaakte kosten bedragen.

Er bestaat aldus:

• de gewone uittredingsvergoeding , ook prijzij genoemd = de vergoeding voor mest en navetten. Zij staat in verband met het soort gewas dat er laatst op gekweekt werd;
• de vergoedingen voor gebouwen, werken of aanplantingen (zie hiervoor);
• de bijzondere uittredingsvergoeding: in gevallen waar de pacht wordt opgezegd voor aanwending van de pachtgrond als bouw- of nijverheidsgrond, voor algemeen nut of voor gezinsdoeleinden. Deze vergoeding compenseert de door de pachter geleden schade.

Een minnelijke regeling of een verzaking aan deze rechten door de pachter kan slechts gebeuren na de opzegging en wordt vastgesteld uitsluitend voor de vrederechter of bij notariële akte.
De berekening gebeurt volgens plaatselijke gebruiken.

De verkrijger treedt tegenover de pachter in de rechten en de plichten van zijn voorganger. De pachtovereenkomst blijft volledig behouden.

 Onder vervreemding wordt niet alleen verkoop verstaan (openbaar of uit de hand), maar ook ruil, schenking , inbreng in vennootschap of bijzonder legaat.

Recht van voorkoop

Bij verkoop heeft de pachter een recht van voorkoop. Dit recht heeft hij niet bij schenking, verdeling onder mede-eigenaars, inbreng in vennootschap of ruiling (tenzij het een verdoken verkoop zou zijn).

Er is een aparte procedure voorzien voor de verkoop uit de hand en voor de openbare verkoop .

Verkoop uit de hand

De pachter heeft een recht van voorkoop vanaf de onderhandse verkoopovereenkomst . Deze laatste moet steeds opgemaakt worden onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het recht van voorkoop door de pachter. Dit recht van voorkoop wordt door de verplichte tussenkomst van de notaris betekend aan de pachter. Deze heeft altijd een maand tijd om zijn recht van voorkoop uit te oefenen door middel van een aangetekende brief of per deurwaardersexploot.

De pachter kan het aanbod aanvaarden voor zichzelf of voor één of meerdere wettelijk toegelaten begunstigden, zoals bijvoorbeeld eigen afstammelingen of afstammelingen van zijn echtgenoot, die daadwerkelijk aan de uitbating van het pachtgoed deelnemen. De pachter kan ook zijn recht van voorkoop overdragen aan een derde. De pachter moet het goed kunnen kopen onder dezelfde voorwaarden als de derde kandidaat-koper. Deze voorwaarden worden hem meegedeeld door de notaris die hem een ontwerp van de akte betekent per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.

 Indien de pachter niet reageert binnen de maand of laat weten dit recht van voorkoop niet te willen uitoefenen, kan de verkoop met de kandidaat-koper definitief doorgaan.

Openbare verkoop

De notaris verwittigt de pachter minstens vijftien dagen op voorhand van de openbare verkoop per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.

Tijdens de openbare verkoop zal de notaris na het laatste bod in het openbaar aan de pachter vragen of hij zijn recht van voorkoop wenst uit te oefenen. Indien de pachter van dit recht gebruik maakt, is het goed definitief aan hem verkocht.

Is de pachter echter afwezig of oefent hij zijn voorkooprecht niet uit dan wordt de openbare verkoop voortgezet om andere liefhebbers toe te laten verder te bieden. De pachter kan zijn antwoord ook in beraad houden. De toewijzing geschiedt dan aan de laatste bieder onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen door de pachter van zijn recht van voorkoop binnen de termijn van beraad van 10 dagen.

Ook in geval van openbare verkoop met recht van hoger bod, behoudt de pachter zijn recht van voorkoop. Hij zal zijn recht uitoefenen bij de definitieve toewijzing na hoger bod. Indien er echter geen hoger bod komt na de toewijzing zal de notaris hem nog het laatste bod betekenen en hem een recht van voorkoop geven gedurende 10 dagen.

Overdracht van het recht van voorkoop

De pachter kan – zowel bij verkoop uit de hand als bij openbare verkoop – zijn recht van voorkoop geheel of ten dele overdragen aan een derde.

Deze derde moet eveneens door zijn ondertekening of door zijn aanwezigheid op de openbare verkoop, zijn aanvaarding kenbaar maken aan de notaris.

Bij overdracht van dit recht ontstaat er automatisch in het voordeel van de pachter een nieuwe pacht en is hij verplicht gedurende negen jaar het goed zelf uit te baten (hij behoudt wel het recht tot bevoorrechte pachtoverdracht).

 Doet hij dit niet, dan is hij een schadevergoeding van de helft van de verkoopprijs van de verkochte percelen aan de verkoper verschuldigd, tenzij de vrederechter hem machtiging verleent wegens ernstige redenen.

Wet op het uitgesteld loon in de landbouw

De afstammelingen van een land- of tuinbouwer, en/of van zijn echtgeno(o)t(e) evenals de echtgenoten van deze afstammelingen hebben recht op een vergoeding, een zogenaamd ‘uitgesteld loon’, indien zij voor hun werk niet op een andere wijze zijn vergoed.

Daartoe is vereist dat zij na de leeftijd van 18 jaar gedurende ten minste 5 jaar doorlopend een niet betaalde normale arbeid op het landbouwbedrijf hebben verricht. Het bewijs daarvan kan met alle rechtsmiddelen worden geleverd met inbegrip van getuigen en vermoedens. Dit uitgesteld loon wordt vastgesteld op de helft van het brutoloon van een geschoold(e) landbouwarbeid(st)er, berekend op basis van het hoogste loon dat van toepassing was gedurende de arbeidsperiode waarvoor uitgesteld loon kan worden gevorderd. Het maximum is de helft van het netto-actief van de gemeenschap of van de nalatenschap .

Het uitgesteld loon is eisbaar:

• bij het overlijden van de exploitant of van één van de exploitanten;
• bij ontbinding van de gemeenschap voor wiens rekening het bedrijf werd geëxploiteerd;
• wanneer de exploitant zijn bedrijvigheid stopzet ten gevolge van een ouderlijke boedelverdeling.

Voor nalatenschappen die openvielen vóór 11 oktober 1985 geldt een andere, minder gunstige regeling. Dit uitgesteld loon valt niet onder toepassing van de inkomstenbelastingen.

Wet tot overname van de kleine nalatenschappen

Wanneer een nalatenschap openvalt die voor het geheel of voor een deel onroerende goederen bevat, waarvan het totale kadastraal inkomen € 1.565 niet overtreft, kunnen bepaalde rechtsregels ingeroepen worden tot behoud van het landbouwbedrijf.

Zo er onder de erfgenamen in rechte neerdalende lijn van de eerststervende echtgenoot minderjarigen zijn, kan de onverdeeldheid van de goederen die de langstlevende in vruchtgebruik heeft, gehandhaafd worden voor een termijn, of voor opeenvolgende termijnen, die mogen duren tot aan de meerderjarigheid van de jongste erfgenaam , echter niet langer.

Elke erfgenaam in rechte lijn en in voorkomend geval de langstlevende echtgenoot, heeft – volgens een wettelijk vastgestelde rangorde – het recht tot overname, op schatting, ofwel van de woning waar de erflater woonde, ofwel van het huis, de meubelen evenals van de gronden die de bewoner van het huis persoonlijk en voor eigen rekening in gebruik had; alsook van het landbouwmaterieel en de dieren die tot de bebouwing dienden of van de goederen, de grondstoffen, het beroepsmaterieel en andere hulpmiddelen die aan het bedrijf zijn verbonden.

De overnemer mag, behoudens een ernstige reden die vooraf door de vrederechter als geldig wordt erkend, gedurende een periode van 5 jaar, vanaf de datum van de akte, de overgenomen onroerende goederen niet vervreemden.

De overnemer is bovendien verplicht de overgenomen onroerende goederen binnen de drie maanden en gedurende vijf jaar na datum van de akte persoonlijk te betrekken en uit te baten.

Bij overtreding van deze verplichtingen is in een schadevergoeding van 20% voorzien, tenzij bij openbare verkoop van deze goederen.

In dit laatste geval komt het verschil tussen de verkoopprijs en de overnamesom ten goede aan de gewezen mede-eigenaars.

Wet op de erfregeling inzake landbouwbedrijven

Als een nalatenschap voor het geheel of voor een deel een landbouwbedrijf omvat, heeft iedere erfgenaam in rechte nederdalende lijn, volgens een wettelijk vastgestelde rangorde, recht op overname van dat landbouwbedrijf, op schatting, en dit zowel van de roerende als van de onroerende goederen die tot dat bedrijf behoren.

De overnemer is verplicht de overgenomen onroerende goederen binnen zes maanden en gedurende tien jaar na datum van de akte zelf of in de persoon van zijn echtgenoot of van zijn afstammelingen te exploiteren, tenzij de vrederechter hiervan opheffing verleent.

Behoudens een ernstige reden die door de vrederechter als geldig is erkend, kan de overnemer gedurende een periode van tien jaar vanaf de datum van de akte de overgenomen onroerende goederen niet vervreemden.

Bij overtreding van deze verplichtingen is een schadevergoeding van 35% verschuldigd aan de overige erfgenamen.

Wanneer de toepassingsvoorwaarden van deze wet vervuld zijn, is de wet tot overname van de kleine nalatenschappen niet van toepassing.