Woninghuur

Specifieke regels
In Vlaanderen gelden er duidelijke regels voor woninghuur. Die maken het huurproces transparanter en eerlijker voor zowel huurder als verhuurder.
Het Vlaams Woninghuurdecreet bundelt en moderniseert deze regels, zodat ze beter aansluiten bij de huidige noden van de huurmarkt. Het legt de nadruk op bescherming van de huurder, stimuleert stabiele huurrelaties en zorgt voor meer transparantie. Zo wil men conflicten vermijden en woonzekerheid bevorderen.
Wat je zeker moet weten over het huren van een woning
-
Elke woninghuurovereenkomst geldt voor een duur van negen jaar. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien één van beide partijen ten minste zes maanden voor de vervaldag de huurovereenkomst opzegt. Indien het contract niet binnen die termijn wordt opgezegd, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
De huurder heeft steeds de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen.
Partijen kunnen daarnaast ook een huurovereenkomst afsluiten voor een duur die korter dan of gelijk is aan drie jaar. Zo’n huurovereenkomst kan eenmaal en alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. De huurovereenkomst wordt beëindigd als een van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging heeft gedaan. Zegt de huurder niet (tijdig) op? Dan wordt de overeenkomst hervormd naar een overeenkomst voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.
Partijen kunnen ook een huurovereenkomst afsluiten voor een termijn van meer dan negen jaar. Die huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn als de verhuurder ten minste zes maanden vóór de vervaldag een opzegging heeft gedaan. Als de verhuurder binnen de termijn geen opzegging heeft gedaan, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
Ten slotte kunnen partijen ook een huurovereenkomst afsluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt dan automatisch bij het overlijden van de huurder.
-
1. De verhuurder
Wil de woning persoonlijk betrekken: de verhuurder kan de huurovereenkomst op iedere moment beëindigen als hij in de woning wil komen wonen. Hij moet dan wel rekening houden met een opzeggingstermijn van zes maanden. Hij kan de overeenkomst ook opzeggen als zijn huwelijkspartner, wettelijk samenwonende partner, afstammelingen, …er willen komen wonen. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode, vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Wil grondige renovatiewerken uitvoeren: de verhuurder kan de huurovereenkomst ook op ieder moment beëindigen als hij het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... of een gedeelte ervan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren. De verhuurder moet dan rekening houden met de volgende voorwaarden:
- de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
- de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
- de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed. Als het gebouw waarin dat goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en waaraan werkzaamheden worden uitgevoerd, kosten de werkzaamheden meer dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
De opzeggingstermijn bedraagt in dit geval ook zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode, vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Als de verhuurder de werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden uitvoert en geen bewijs van buitengewone omstandigheden kan leveren, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Zonder motief: bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding. De vergoeding is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.
2. De huurder
De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Als de huurovereenkomst door de opzegging van de huurder een einde neemt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende respectievelijk het eerste, het tweede of het derde jaar.
-
Als verhuurder heb je de vrijheid om je huurders te kiezen. Maar die vrijheid is niet onbeperkt. Het principe van de contractuele vrijheid wordt begrensd door fundamentele normen en waarden, zoals het gelijkheidsbeginsel en het verbod op discriminatie.
Om discriminatie tegen te gaan bepaalt de Vlaamse Woninghuurwet Wet die van toepassing is op een schriftelijke huurovereenkomst betreffende een woning die door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt en dit met de toestemming van de verhuurder.
dat een verhuurder aan een kandidaat-huurder alleen de documenten mag opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat in kwestie aan zijn verplichtingen als huurder zal kunnen voldoen. De regels zijn algemeen en abstract geformuleerd. In de praktijk is het niet zo eenvoudig om een legitieme selectie van een huurder te onderscheiden van een ongeoorloofde discriminatie.Welke informatie mag je opvragen? Als verhuurder mag je enkel de informatie van de kandidaat-huurder vragen die noodzakelijk is om na te gaan of de huurder zijn huurdersverplichtingen zal kunnen nakomen. Het gaat dan om informatie over:
- zijn identiteit;
- zijn woonplaats;
- zijn inkomen.
Wat mag niet?
Informatie vragen over de geboorteplaats mag niet. Wat het inkomen betreft, mag je als verhuurder enkel naar de hoogte van het inkomen vragen, niet naar de aard (inkomsten verkregen als loontrekkende of zelfstandige) en niet naar de bron (een uitkering als vervangingsinkomen). Om de hoogte van het inkomen te kennen, mag je documenten zoals loonfiches, rekeninguittreksels of een belastingaanslagbiljet vragen aan de kandidaat-huurder. Het opvragen van documenten die peilen naar de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de huurder mag dan weer niet.
-
Bij de aanvang van de huur zijn biede partijen verplicht om een plaatsbeschrijving Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving van een onroerend goed. Ze stelt de feitelijke toestand van het goed vast op een bepaald moment. Alle bijzonderheden en kenmerken worden erin opgenomen. Vaak wordt ze ook aangevuld met documenten van experten en foto’s. Een plaatsbeschrijving wordt gebruikt om aan te tonen welke schade door de huurder is aangericht en welke al aanwezig was. Daarom is ze verplicht bij de start van een huurcontract: ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt voordat het goed gebruikt wordt; ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt tijdens de eerste maand van de huur. Een plaatsbeschrijving is ‘op tegenspraak’. Dat betekent dat alle partijen aanwezig zijn en opmerkingen kunnen geven bij de opmaak. Partijen kunnen zelf de plaatsbeschrijving opmaken of dat laten doen door een deskundige. Als ze beslissen om een deskundige aan te stellen, dan moeten ze samen de kosten betalen, elk voor de helft. op te stellen. De plaatsbeschrijving gebeurt altijd wanneer de ruimtes nog onbewoond zijn of tijdens de eerste maand waarin de huurder over de woning beschikt. Het gebeurt voor gezamenlijke rekening van de partijen.
-
De huurovereenkomst blijft gelden bij het overlijden van de verhuurder. Wanneer de huurder overlijdt eindigt de huurovereenkomst automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen binnen die termijn aangeven dat ze de huur willen verderzetten.
Wanneer het gehuurde goed tegen het einde van de termijn niet is ontruimd, kan de verhuurder aan de rechter vragen om een curator aan te stellen. De rechter komt ter plaatse en maakt een beschrijving van de aanwezige huisraad, het geld en de roerende goederen. Die worden vervolgens toevertrouwd aan een curator. Die curator zal overgaan tot de verkoop van de roerende goederen die zich nog in de woning bevinden.
-
Het is verboden om een huurovereenkomst over te dragen, tenzij de verhuurder hiervoor zijn schriftelijke en voorafgaande toestemming heeft gegeven.
Met de instemming van de verhuurder mag de huurder wel een gedeelte van het goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats De plaats waar de natuurlijke persoon, eventueel met zijn gezin, effectief en op doorlopende wijze verblijft. De inschrijving in het bevolkingsregister is een aanwijzing maar geen criterium.
bestemd blijft. De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet overtreffen. -
De verhuurder is verplicht het goed zo te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. De verhuurder doet gedurende de huurtijd alle herstellingen die nodig zijn, behalve de herstellingen die ten laste zijn van de huurder.
De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen. Daarnaast moet de huurder ook instaan voor de herstellingen die nodig zijn door een verkeerd gebruik van de woning en voor de herstellingen die het gevolg zijn van een schadegeval dat hij niet heeft gemeld. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, blijven ten laste van de verhuurder. Vraag je je af wat ‘kleine herstellingen’ zijn? Raadpleeg hier een lijst van voorbeelden;
De partijen kunnen overeenkomen om de herstellingsplicht van de huurder te beperken of uit te sluiten.
Heeft het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld? Dan moet de huurder die tolereren, ongeacht de ongemakken die daardoor bij hem worden veroorzaakt. Ook als hij gedurende de herstellingen minder van een gedeelte van het verhuurde goed kan genieten. Als de herstellingen langer dan 30 dagen duren, wordt de huurprijs wel verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven. Bovendien kan de huurder de huur ontbinden als de herstellingen de normale bewoning onmogelijk maken.
-
De waarborg mag niet meer bedragen dan drie maanden huur.
De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen:
- ofwel een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder;
- ofwel een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder;
- ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.
De borgstelling heeft betrekking op alle verbintenissen uit de huurovereenkomst. De verplichtingen van de borg blijven van kracht na verlenging van de overeenkomst en na omzetting tot een overeenkomst voor een duur van negen jaar.
-
Huurders moeten weten waar ze financieel aan toe zijn wanneer ze de woning willen huren. Daarom bepaalt de wet dat de gevraagde huurprijs en het bedrag van de kosten en lasten worden bekendgemaakt bij iedere publiciteit over het onroerende goed.
De bedoeling is dat de huurder op voorhand een beeld krijgt van zijn totale woonkost.
Variabele kosten die de huurder rechtstreeks aan een leverancier betaalt, zoals de kosten voor water en elektriciteit moeten uiteraard niet gepubliceerd worden. Het is dan ook niet eenvoudig om op voorhand een beeld te geven over deze variabele kosten. Het verplicht afficheren van de huurprijs en de kosten en lasten geldt niet voor toeristische woningen.
-
Als de huurovereenkomst schriftelijk is gesloten, wordt de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de kosten van levensonderhoud aangepast op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, tenzij die aanpassing uitdrukkelijk uitgesloten is. De aanpassing wordt alleen gedaan als de verhuurder daar schriftelijk om vraagt.
De huurprijs wordt aan de kosten van levensonderhoud aangepast op basis van het gezondheidsindexcijfer. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag dat verkregen wordt door toepassing van onderstaande formule:
Basishuurprijs x nieuw indexcijfer/aanvangsindexcijfer
De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met uitsluiting van alle kosten en lasten. De basishuurprijs wordt uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.
Het nieuwe indexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Het aanvangsindexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden.
Herziening van de huurprijs
Daarnaast kunnen de huurder en verhuurder tussen de negende en de zesde maand die voorafgaan aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. Partijen kunnen ook op voorhand overeenkomen om af te zien van het recht om de huurprijs te herzien.
Bovendien kunnen de huurder en verhuurder afspreken om de huurprijs te voorzien omdat er aan het goed energiebesparende investeringen werden gedaan. Energiebesparende investeringen zijn investeringen die de energieprestatie van het goed verbeteren. Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan als blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed door de investeringen 10% hoger ligt dan de eisbare huurprijs. De herziene huurprijs geldt vanaf de maand nadat de investeringen volledig zijn uitgevoerd.
-
Elke huurovereenkomst verwijst naar een vulgariserende toelichting die vrij te consulteren is op het internet. Die toelichting bevat heel wat informatie over de Vlaamse huurregelgeving. De toelichting moet niet als bijlage gevoegd worden bij de huurovereenkomst.
-
Partijen kunnen, mits ze een aantal voorwaarden naleven, een renovatiehuurovereenkomst sluiten. Hierin komen de partijen overeen dat de huurder bepaalde werkzaamheden uitvoert in de gehuurde woning. Het gaat dan om werkzaamheden die normaal ten laste van de verhuurder zijn. Voor de verrichte werken krijgt de huurder dan een tegenprestatie van de verhuurder.
-
Een verhuurder mag uiteraard zijn onroerend goed verkopen. Wel moet hij voor het sluiten van de verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. , de koper-kandidaat op de hoogte brengen van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst. In de verkoopovereenkomst vermeldt de verhuurder-eigenaar dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen.
Welke gevolgen zijn er dan voor de nieuwe eigenaar en de huurder? De nieuwe eigenaar, die het onroerend goed verkrijgt, treedt in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder. Het voorgaande geldt zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding voorschrijft. De nieuwe eigenaar, die meteen ook verhuurder wordt, zal dus de huurovereenkomst moeten eerbiedigen. Maar hij zal wel dezelfde opzeggingsmogelijkheden krijgen als de vorige eigenaar.