Een bouwgrond kopen

Mag je op de grond bouwen?

In Vlaanderen mag je niet op elke grond zomaar beginnen bouwen. Dat een grond gelegen is in een woongebied is onvoldoende om te mogen bouwen. Een grond moet “bebouwbaar” zijn. Of een grond bebouwbaar is, blijkt uit een goedgekeurde, niet-vervallen omgevingsvergunning . Je kan als koper ook zelf voor een omgevingsvergunning zorgen. Bovendien kan je de verkoopovereenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een omgevingsvergunning om te bouwen.

Het is aan te raden om aan de verkoper van de grond een metingsplan te vragen waaruit je de perceelsgrenzen kunt afleiden. Het is mogelijk dat de verkoper je hiervoor kosten aanrekent, maar anderzijds bespaart het je als koper later discussies over de perceelsgrenzen.

Een vergunning vragen

Een grond kiezen en kopen is niet voldoende om je droomwoning te bouwen. Om je bouwproject te verwezenlijken heb je bepaalde vergunningen nodig. Je mag ook niet zomaar naar eigen goeddunken beginnen bouwen. Een koper moet zich houden aan bepaalde voorwaarden en voorschriften.

Eerst moet je het aanvraagdossier samenstellen en indienen bij de gemeente. De wijze waarop je dat doet, hangt af van de vraag of de medewerking van een architect noodzakelijk is om de werken uit te voeren. Indien de medewerking van een architect noodzakelijk is, zal hij het dossier samenstellen. In het andere geval moet de aanvrager het dossier samenstellen.

Hoe beoordeelt de gemeente een vergunningsaanvraag?

Bij de beoordeling van een vergunningsaanvraag houdt de gemeente rekening met de geldende voorschriften die op het perceel van toepassing zijn en met de vraag of het bouwproject in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening in die omgeving.

De geldende voorschriften worden bepaald door ruimtelijke plannen (gewestelijke, provinciale, en gemeentelijke plannen). Dat kunnen ruimtelijke uitvoeringsplannen, rooilijnplannen, onteigeningsplannen, plannen van aanleg en verkavelingsplannen zijn. Daarnaast kunnen ook bepaalde voorschriften opgelegd worden door stedenbouwkundige verordeningen, die eveneens gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk opgemaakt kunnen worden. Een voorbeeld van een stedenbouwkundig voorschrift voor het bouwen van een woning is dat een perceel in principe gelegen moet zijn in een woongebied.

Naast de geldende voorschriften, zal de gemeente ook rekening houden met de “goede ruimtelijke ordening” van de omgeving. Het bouwproject moet daarmee in overeenstemming zijn. Daarbij zal de gemeente verschillende criteria in overweging nemen zoals de functionele inpasbaarheid, de schaal, de visueel-vormelijke impact van de bouw, de veiligheid, het bodemreliëf, de lichtinval…

Zo zal je niet snel een discotheek kunnen bouwen tussen twee woningen. Een appartementsblok met 15 verdiepingen zal niet geplaatst kunnen worden tussen kleine woningen. Je zal ook rekening moeten houdenmet de privacy van de buren.

Melding aan de gemeente

Binnen het kader van de ruimtelijke ordening geldt de algemene regel dat iedere handeling of ingreep die een impact heeft op de ruimtelijk ordening vergunningsplichtig is. Dat betekent dat er voor die ingrepen een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd en verkregen zijn.

Op die algemene regel bestaan ook uitzonderingen:

• Er geldt een vrijstelling: voor bepaalde handelingen heb je geen vergunning nodig. Voorbeelden zijn ingrepen die gebeuren aan een vrijstaand gebouw waarvan de oppervlakte samen maximaal 40m² bedraagt of aan niet overdekte constructies (denk maar aan terras, een vijver, een zwembad…) waarvan de oppervlakte samen maximaal 80m² bedraagt. De decreetgever kan de vrijstelde handelingen wijzigen;
• Er geldt een meldingsplicht: niet alle ingrepen zijn vergunningsplichtig, soms volstaat een melding. Zo moet je voor het plaatsen van een groot raampartij (openbreken van de gevel), interne verbouwingswerken, de bouw van een klein bijgebouw (max. 40m²) of het omvormen van je woning in een “zorgwoning” geen vergunning vragen, maar wel een melding doen.

Het stedenbouwkundig attest

Een stedenbouwkundig attest is een document dat de koper van een onroerend goed meer informatie geeft over de haalbaarheid van een bepaald project of over de verkavelingsmogelijkheid van een grond. Daarom wordt een stedenbouwkundig attest vaak aangevraagd vóór de eigenlijke aanvraag tot het verkrijgen van een stedenbouwkundige- of verkavelingsvergunning. Het geeft immers aan of een project voor een vergunning in aanmerking komt.

Een stedenbouwkundig attest is dus niet gelijk te stellen met een vergunning, maar voor de koper is dat niettemin een belangrijk document, want het kan een indicatie geven over de uitvoerbaarheid van een bouwproject.

Opgelet, een stedenbouwkundig attest is slechts twee jaar geldig.

Hoe vraag ik zo’n stedenbouwkundig attest aan?

Je kan het attest eenvoudig aanvragen door een formulier te downloaden via de site van Omgevingsloket Vlaanderen.

Waar vraag ik een stedenbouwkundig attest aan?

Je vraagt dit attest aan bij de instantie die bevoegd is voor het afleveren van omgevingsvergunningen. Dat is in de meeste gevallen de gemeente. Je kan de aanvraag per aangetekend schrijven doen, tegen afgifte met ontvangstbewijs of je kan het digitaal aanvragen (niet alle gemeenten kennen dit systeem). Bezorg de aanvraag in tweevoud.