Jouw bescherming als bouwheer (De Wet Breyne)
Als bouwheer-koper ben je voor realisatie van je bouwproject heel sterk afhankelijk van de kennis van derden zoals aannemers, architecten of promotoren. Hetzelfde geldt voor de correcte uitvoering van het woningbouwproject. De wetgever heeft daarom in een bescherming voorzien voor de koper-bouwheer bij de realisatie van een woningbouwproject. Zo’n projecten vallen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne (de ‘Woningbouwwet’). Bij de bouw van een woning zal de verkoper (dat kan ook een promotor of aannemer zijn) zich moeten houden aan strikte regels ter bescherming van de koper-bouwheer. Opgelet, niet elk bouwproject valt onder de Wet Breyne. Loutere aannemingsovereenkomsten die niet gepaard gaan met een aankoop vallen niet onder de wet.
Op wie is de wet van toepassing?
De wet kan zowel van toepassing zijn op koopovereenkomsten als op aannemingsovereenkomsten. In het eerste geval beschermt de wet in grote mate de koper tegen de verkoper, in het tweede geval beschermt de wet de bouwheer tegen de aannemer.
Meer specifiek is de wet van toepassing op overeenkomsten waarbij een aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw:
- te bouwen
- te laten bouwen
- te verschaffen
Het toepassingsgebied van deze specifieke wet is ruim. Het “laten bouwen” kan immers de vorm aannemen van een gewone aannemingsovereenkomst, maar ook van een verkoop op plan of van een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst. Met een “gebouw verschaffen” bedoelt de wetgever de situatie waarbij een bouwprofessioneel zich verbindt om operaties uit te voeren die nodig zijn om het gebouw te bouwen, zonder zich daarbij in te laten met de concrete uitvoering van de bouw. Dit zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Ook voorafgaande optieovereenkomsten die betrekking hebben op een koop die onder de Wet Breyne De wet Breyne (of de Woningbouwwet) is een specifieke regelgeving bedoeld om de bouwer van een huis of de koper van een te bouwen huis te beschermen. Het gaat om een (grotendeels) dwingende wetgeving, wat betekent dat je niet zomaar kan afwijken van deze regels. valt, moeten voldoen aan de regels van deze wet.
Daarnaast kan er sprake zijn van gemengde overeenkomsten waarbij een bestaande woning wordt verkocht, maar waarbij er ook grote verbouwingswerken uitgevoerd zullen worden aan de woning. Deze overeenkomsten vallen eveneens onder de wet, met dien verstande dat de werken toch van een zekere omvang moeten zijn. De wetgever bepaalt dat enkel werken die minstens 80% van de waarde van de prijs omvatten, aanleiding geven tot de toepassing van de regels van de Wet Breyne.
Wanneer is een woning afgewerkt?
De vereiste graad van afwerking waartoe de verkoper of aannemer zich moet verbinden opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, is een feitenkwestie. Het belangrijkste criterium dat hierbij toegepast zal worden is de “normale bewoonbaarheid” van de woning. Als de koper op normale wijze zijn intrek kan nemen in zijn nieuwe woning, dan is de woning voltooid.
-
De Wet Breyne voorziet in een grote bescherming voor de koper-bouwheer. De aansprakelijkheidsregels die gelden naar aanleiding van een woningbouw gaan dan ook verder dan bij de “klassieke” verkoopovereenkomsten.
Daarbij gelden volgende belangrijke punten:
- De koper-bouwheer heeft een sterke bescherming door het uitvoeren van een “dubbele oplevering”. Enerzijds geeft de “voorlopige oplevering” deze kans aan de bouwheer om zelf gebreken vast te stellen, anderzijds zal de “definitieve oplevering” het moment zijn waar de bouwheer de werken aanvaardt. De termijn tussen de opleveringen bedraagt in principe één jaar en wordt de “waarborgtermijn” genoemd.
- De regels in verband met koop en aanneming over de verborgen en zichtbare gebreken zijn van toepassing voor overeenkomsten die vallen onder het toepassingsgebied van de wet Breyne.
- Na de definitieve oplevering blijft de koper-bouwheer wel nog gedekt voor verborgen zware gebreken.
- Het regime van de tienjarige aansprakelijkheid De tienjarige aansprakelijkheid is een aansprakelijkheid van aannemers, onderaannemers, architecten, raadgevende ingenieurs, ontwerpers, … die veranderingen aan een gebouw aanbrengen. Ze moeten 10 jaar instaan voor de gebreken aan het bouwwerk of aan 1 van de hoofdbestanddelen daarvan die de stabiliteit in het gedrang brengen. Voorbeelden van gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen zijn onder meer: grove gebreken aan het opgerichte bouwwerk, gebreken ten gevolge van de ongeschiktheid van de grond, ernstige stoornissen die de stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengen, waterdichtingsproblemen … is van toepassing. Deze aansprakelijkheid geldt ook ten aanzien van de opeenvolgende eigenaars van het gebouw, met dien verstande dat enkel de oorspronkelijke verkoper/aannemer/promotor kan worden aangesproken.
Andere verplichtingen voor de aannemers/verkopers/promotoren?
- Een aannemer moet zich uiteraard houden aan de plannen die goedgekeurd werden met de
stedenbouwkundige vergunning
Een stedenbouwkundige vergunning is een vergunning die je nodig hebt bij ingrepen die impact hebben op de ruimtelijke ordening. Het is dus een vergunning die men aanvraagt wanneer men werken wil uitvoeren zoals (ver)bouwen, slopen, graven, aanleggen… De gemeente is verantwoordelijk voor het toekennen van een stedenbouwkundige vergunning. Met deze vergunning geeft de gemeente jou de toestemming om bepaalde werken uit te voeren.
Een stedenbouwkundige vergunning is niet hetzelfde als een verkavelingsvergunning. . Er geldt een wettelijke verplichting om gedurende de uitvoering van de werken de stedenbouwkundige vergunning en het dossier (met daarin de plannen) op de werf aanwezig te houden. - Op elke aannemer rust een waarschuwingsplicht. De aannemer die meent dat de aan hem opgedragen werken niet uitgevoerd kunnen worden volgens de regels van de kunst, moet de koper daarvan verwittigen.
-
Ondanks de beschermingen die de “dubbele oplevering” biedt, kan een faillissement Een faillissement is de vaststelling dat een onderneming op lange termijn onvermogend is geworden. Een ondernemer kan door de rechter failliet worden verklaard als hij op langere termijn zijn schulden niet meer betaalt; en daarenboven geen krediet of uitstel van betaling meer krijgt. Zodra hij failliet verklaard is, kan hij niet meer zelf over het vermogen beschikken. Bij een faillissement stelt de rechtbank een curator aan om te zorgen voor de vereffening en verdeling van de onderneming. of financieel onvermogen van de bouwpromotor, verkoper of aannemer nog altijd voorkomen. Ook hiertegen wenst de Wet Breyne of Woningbouwwet de koper of de bouwheer te beschermen. De verkoper, aannemer of bouwpromotor moet immers een bepaald waarborg voorzien voor het geval het financieel zou mislopen, voor het geval de werken niet op een deugdelijke wijze zouden worden voltooid.
Werken met erkende aannemer
Erkende aannemers zijn aannemers die volgens de wet op de erkenning van aannemers bepaalde overheidsopdrachten mogen uitvoeren. Erkende aannemers zijn altijd erkend in een bepaalde categorie en in een bepaalde klasse. De categorie bepaalt de soort werken waarvoor een aannemer erkend is, terwijl de klasse het maximum bedrag bepaalt waarvoor de aannemer contracten mag sluiten. Een aannemer kan slechts genieten van regels van de “erkende aannemers” indien hij handelt binnen zijn categorie en klasse. Vermits de Woningbouwwet de verkoop of oprichting van een woongelegenheid tot voorwerp heeft, is vereist dat de aannemer erkend is in categorie D, dewelke de ‘algemene aannemingen van bouwwerken’ betreft.
Erkende aannemers moeten voor de Woningbouwwet:
- verplicht een borgtocht stellen ten belope van 5% van de prijs van het gebouw. Ze moeten hiervan binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst, een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs kunnen voorleggen aan de koper-bouwheer.
- De door de erkende aannemer gestelde borgtocht wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, het overblijvende deel bij de eindoplevering.
Bij vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de werken, te wijten aan de verkoper of de aannemer, mag de koper evenwel de sommen die hem toekomen wegens het geleden nadeel voorafnemen op het bedrag van de borgtocht.
Werken met niet-erkende aannemer
Niet-erkende aannemers moeten:
- verplicht hetzij een voltooiingswaarborg stellen waarbij een financiële instelling zich er ten aanzien van de koper of bouwheer als hoofdelijke borg toe verbindt de nodige sommen te betalen voor de voltooiing van het huis of het gebouw, hetzij de terugbetaling van de reeds gestorte bijdragen te waarborgen.
Indien het om een appartement gaat moeten zowel de werken aan de privatieve gedeelten als de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw gewaarborgd worden. Gaat de verkoop van een bestaande woning gepaard met een aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van verbouwings- of uitbreidingswerken dan moet de voltooiingswaarborg de nodige sommen voor de voltooiing van de voorziene werken dekken.
-
In het kader van de Wet Breyne (Woningbouwwet) gelden specifieke regels over de betalingen door de koper aan de verkoper.
Specifieke regels
De belangrijkste regels met betrekking tot de verschuldigde betalingen in het kader van de Woningbouwwet zijn:
- De aannemer, verkoper of promotor mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vooraleer de overeenkomst is afgesloten.
- Bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5% van de totale prijs bedragen.
- Indien een bouwgrond verkocht wordt (of een aandeel daarin), mag de prijs ervan slechts gevraagd worden bij het verlijden Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen. van de akte. Er wordt in dit geval rekening gehouden met een (eventueel) betaald voorschot. Indien er al werken werden uitgevoegd op de bouwgrond, kan de prijs daarmee vermeerderd worden. Dit gebeurt met goedkeuring van de betrokken architect, in de vorm van een afschrift Een kopie van de akte die voorzien is van de handtekening en het zegel van de notaris, waardoor de kopie "voor eensluidend" beschouwd kan worden. Deze formulering betekent dat de kopie identiek is aan het origineel document. Het geeft een waarborg. dat aan de akte wordt gevoegd.
- De betalingsschijven moeten overeenkomen met de waarde/prijs van de reeds uitgevoerde werken. Bovendien is het saldo van prijs van de werken slechts opeisbaar in delen die niet hoger mogen zijn dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken.
- …
-
De Wet Breyne voorziet naast de dubbele oplevering en de specifieke bepalingen rond de betalingen, ook nog een andere vorm van bescherming voor de bouwheer-koper. De koper moet immers volledige en correcte informatie krijgen van de verkoper, promotor of aannemer. Deze informatieverplichting is nog uitgebreider dan bij gewone koopovereenkomsten.
Informatieverplichting
De overeenkomst (zowel de compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. als de authentieke akte De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte. ) tussen de koper-bouwheer en de verkoper, aannemer of bouwpromotor moet verplicht volgende bepalingen vermelden:- De identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande gebouwen
- De uitgiftedatum en de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning
- Indien er nog geen stedenbouwkundige vergunning aanwezig is: de opschortende voorwaarde Een opschortende voorwaarde is een gebeurtenis waarvan de partijen de uitvoering van hun overeenkomst laten afhangen. De gebeurtenis bevindt zich in de toekomst en is onzeker. In een koopovereenkomst kunnen koper en verkoper bijvoorbeeld het krijgen van een lening als opschortende voorwaarde opnemen. Als die voorwaarde niet vervuld wordt, dan gaat de verkoop niet door. voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning
- Een opschortende voorwaarde betreffende het bekomen van een financiering, indien de koper nog geen financiering heeft bekomen
- Bij de bouw van een appartement: een nauwkeurige beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke delen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst
- Een bijlage met de plannen en bestekken
- De totale prijs van het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... en de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken. Ook de betalingswijze moet vermeld worden en in voorkomend geval de mogelijkheid tot een prijsherziening
- De erkenning van de koper dat hij kennis heeft van het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen (zelfs als het duidelijk is dat de koper niet voor deze tegemoetkomingen in aanmerking komt)
- De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of levering
- De wijze waarop de oplevering zal gebeuren
- In geval een koper of bouwheer werkt met een niet-erkende aannemer: de authentieke akte met een vermelding van de overeenkomst waarbij de borgtocht werd verleend
- Artikel 7 over de verplichte vermeldingen van de overeenkomst op straffe van nietigheid en artikel 12 over de financiële waarborg moeten integraal overgenomen worden in de overeenkomst. Afzonderlijk, en in andere en vette lettertekens, moet vermeld worden dat de koper (of een andere opdrachtgever) de mogelijkheid heeft om de nietigheid van de overeenkomst te vorderen indien een beding strijdig is met artikel 7 of artikel 12 van de Wet Breyne
- De erkenning van de partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de bovenvermelde gegevens en stukken
Indien een bovenstaande bijlage of een vermelding ontbreekt in de overeenkomst, kan de koper-bouwheer de nietigheid van het strijdig beding of van de hele overeenkomst vragen.
Let wel, deze nietigheid moet bij een verkoopovereenkomst vóór het verlijden van de authentieke akte worden gevraagd. Bij een aannemingsovereenkomst moet het gevraagd worden vóór de voorlopige oplevering.
-
Met het oog op de bescherming van de koper of bouwheer, moet zowel aan de onderhandse overeenkomst als aan de authentieke akte, drie documenten verplicht worden bijgevoegd.
Het gaat om volgende bijlagen:
- De nauwkeurige plannen en bestekken, zodat de koper of bouwheer zo nauwkeurig mogelijk geïnformeerd wordt over het voorwerp van de overeenkomst
- De statuten van het gebouw (indien het gaat om de oplevering van een appartement)
- De basisvoorwaarden inzake de gewestelijke overheidstegemoetkomingen
In sommige gevallen worden volgende documenten eveneens bijgevoegd aan de notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. :
- Het architectenattest, indien bij de authentieke akte betaling wordt gevraagd voor de reeds uitgevoerde werken
- Een afschrift van de overeenkomst waarbij een waarborg wordt verleend (wanneer de koper of bouwheer werkt met een “niet-erkende” aannemer)