Aankoop enige eigen woning aan verlaagd tarief van 3%: opgelet voor fiscaal misbruik
Dit bericht is geschreven op 13/03/2024, in functie van de regelgeving die op dat moment gold. Informeer je altijd bij een notariskantoor om specifieke informatie en advies te krijgen dat bij je situatie past.
Wie in Vlaanderen een woning koopt, kan onder welbepaalde voorwaarden genieten van het verlaagd tarief van 3%. Je mag als koper dan wel niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Daarom verkopen of schenken kopers soms (een deel van) hun andere eigendom net voor de aankoop van hun nieuwe woning in de hoop te kunnen genieten van het verlaagd tarief, zonder de andere woning of bouwgrond volledig te moeten verkopen. Maar opgelet: mogelijk wordt dit gezien als fiscaal misbruik, met alle gevolgen van dien.
Het verlaagd tarief van 3% voor de aankoop van de enige eigen woning in Vlaanderen is onderworpen aan een belangrijke voorwaarde: er mag geen ‘verhinderd bezit’ zijn op de datum van de authentieke aankoopakte. Dat betekent dat je als koper geen volle eigenaar mag zijn van de geheelheid van een andere woning of bouwgrond, zowel in het binnen- als in het buitenland. Zijn er meerdere kopers, dan mogen deze evenmin samen voor de geheelheid volle eigenaars zijn van een andere woning of bouwgrond.
Als men op het ogenblik van het
verlijden
Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen.
van de
authentieke akte
De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte.
nog een andere woning of bouwgrond bezit, kan het verlaagd tarief van 3% toch bekomen worden als men deze andere woning of bouwgrond volledig verkoopt binnen de 2 jaar en men aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen de nieuwe aankoop aan 3% en de verkoop van de andere woning of bouwgrond. Aarzel niet om bij twijfel advies te vragen aan een notariskantoor.
Fiscaal misbruik
Wat echter niet lijkt te kunnen is het deels vervreemden (door een verkoop of een
schenking
Overeenkomst waarbij de schenker, tijdens zijn leven, onherroepelijk enig goed (of geldbedrag) afstaat uit vrijgevigheid aan de begiftigde die het aanneemt.
Schenkingen tussen ongehuwde partners zijn belangrijk vermits zij niet van elkaar kunnen erven. Schenken en erven zijn onlosmakelijk verbonden met elkaar: hoe meer geschonken wordt bij leven, hoe kleiner de totale nalatenschap en hoe lager de erfbelasting. De schenking is dus een belangrijk instrument bij successieplanning.
bijvoorbeeld) van het oorspronkelijk goed vóór de nieuwe aankoop om zo niet voor de geheelheid volle eigenaar te zijn van het verhinderend bezit met de specifieke bedoeling om te genieten van het verlaagd tarief van 3%. Van zodra je beslissing om een deeltje van je oorspronkelijke eigendom te vervreemden fiscaal geïnspireerd is, is het met andere woorden opletten geblazen. Iemand die bijvoorbeeld voorafgaand aan de aankoop van zijn nieuwe woning, een deel eigendom (of
vruchtgebruik
Het recht om een andermans goed te gebruiken en de vruchten daarvan te innen alsof men zelf de eigenaar was, met de verplichting ervoor te zorgen zodat het goed zelf in stand blijft. Een vruchtgebruiker kan dus in een onroerend wonen, maar kan evengoed dit onroerend goed verhuren en genieten van de huurinkomsten. Ander voorbeeld: De vruchtgebruiker van een kapitaal zal geen eigenaar zijn van het kapitaal, maar zal wel recht hebben op de interesten.
/
blote eigendom
Eigendom van een goed waarvan het vruchtgebruik door iemand anders wordt uitgeoefend.
) van zijn oorspronkelijk goed verkoopt of schenkt zodat hij of zij dan strikt genomen geen volledige volle eigenaar meer is van dat goed, kan zich verdacht maken aan fiscaal misbruik, aldus de Vlaamse Belastingdienst (hierna:
Vlabel
VLABEL is de afkorting van Vlaamse Belastingdienst. Het is de dienst die instaat voor de Vlaamse belastingen. Tot de taken van VLABEL hoort onder meer het innen en invorderen van de Vlaamse belastingen en het uitvoeren van controle.
).
Gelet op de korte tijdspanne tussen de overdracht en de nieuwe aankoop, wordt door Vlabel aangenomen dat er eenheid van opzet is. Kan je als koper geen andere motieven dan het genieten van het verlaagd tarief van 3% op tafel leggen, dan zou Vlabel in deze situaties concluderen dat er sprake is van fiscaal misbruik. Je zal als koper dan alsnog belast worden aan het gewone tarief van 12% (i.p.v. 3%).
Contacteer een notariskantoor bij twijfel
Twijfel je aan de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd tarief van 3%? Dan kan je altijd contact opnemen met een notariskantoor voor advies. Vroeg in het aankoopproces een notaris aanspreken heeft het voordeel dat je volledige zekerheid hebt over het toepasselijk belastingtarief. Zo heb je een beter overzicht over je totale kosten.
Gerelateerd nieuws
Wonen Text
Vastgoed in de Ardennen: ruim 15% meer verkopen , prijs huis gestegen met +13,7%
In de eerste helft van dit jaar waren er +15,4% meer verkopen in de Ardense gemeenten in vergelijking met dezelfde periode in 2024. Dat blijkt uit de Ardennenba...
Wonen Wonen Text
Wat doet de notaris bij de verkoop van een onroerend goed?
Er komt heel wat kijken bij de aankoop van een woning. Je stelt eerst je budget vast, dan ga je op zoek naar een geschikte lening en dan kan de zoektocht begin...
