EEN HUIS KOPEN OF VERKOPEN: wat met de kosten?
Dit bericht is geschreven op 12/09/2012, in functie van de regelgeving die op dat moment gold. Informeer je altijd bij een notariskantoor om specifieke informatie en advies te krijgen dat bij je situatie past.
Als je een huis koopt, wordt er eerst een verkoopsovereenkomst, een compromis, opgemaakt, en later komt dan de eigenlijke verkoopakte bij de notaris. Dat er daar kosten bij te pas komen, is evident, maar soms ontstaat er discussie over welke kosten precies ten laste zijn van de verkoper, en welke ten laste van de koper.
De basis voor de verdeling van kosten is het Burgerlijk wetboek, dat zegt dat bij een verkoop de kosten van de levering ten laste zijn van de verkoper, dat zijn de kosten die nodig zijn om het goed te kunnen of te mogen verkopen.
Een voorbeeld
Er is bv. geen enkele verkoper die bezwaren maakt tegen het feit dat hij de kosten van een energieprestatiecertificaat en van de elektrische keuring moet betalen. Het is duidelijk in de wet voorzien dat men in de regel de woning maar mag verkopen voor zover men in het bezit is van die attesten.
Zijn er nog zo kosten waarvan iedereen het er over eens is dat die ten laste van de verkoper?
Ja, bv. de kosten van publiciteit of vastgoedmakelaar, de keuringsattesten voor een
stookolietank
Een stookolietank of mazouttank is een tank waarin je stookolie opslaat. De stookolie wordt meestal gebruikt om gebouwen te verwarmen. In Vlaanderen bestaan er strenge regels rond de stookolietanks. Die regels moeten ervoor zorgen dat de stookolietank in goede staat blijft en de bodem niet verontreinigd wordt. De regels verschillen naargelang het type van tank: ondergrondse of bovengrondse tank; grote of kleine tank.
, bodemonderzoeken waar het gaat over de zogenaamde risicogronden, en uiteraard de sanering zelf van vervuilde gronden.
Waar kunnen zich discussies voordoen?
In de eerste plaats zijn er soms discussies over wie bij een verkoop de bodemattesten moet betalen. Want zo een
bodemattest
Bij iedere verkoop moet de eigenaar (de persoon die zijn onroerend goed wil overdragen) een bodemattest vragen aan OVAM. Dit attest, afgeleverd door OVAM, vermeldt of het perceel al dan niet opgenomen is in het Grondeninformatieregister. De inhoud van dit attest bepaalt het “risico-gehalte” van een grond.
kost toch 50 euro (excl
BTW
Btw is de afkorting van ‘belasting over de toegevoegde waarde’. Het is een belasting op de waarde die telkens wordt toegevoegd doorheen een productie- of distributieproces. De btw wordt betaald door de eindgebruiker.
Elke onderneming die zelfstandig en regelmatig economische activiteiten verricht is normaal btw-plichtig.
) en er moet per kadastraal perceel een attest zijn. Zo een kadastraal perceelnummer heeft geen enkel verband met de oppervlakte van een perceel, dus je kan bij verkoop van een woning evengoed 1 als 5 bodemattesten moeten aanvragen, dus dat kan oplopen. Maar als we terugkeren naar de leveringsplicht, dan is dat eigenlijk een kost voor de verkoper, want opnieuw, hij mag maar verkopen mits hij in bezit is van de bodemattesten.
Welke kosten zijn in principe ten laste van de verkoper?
Waar meestal niet bij stilgestaan wordt, is dat het opvragen van de
stedenbouwkundige inlichtingen
Onder "stedenbouwkundige inlichtingen" wordt alle informatie verstaan die betrekking heeft op de gewestelijke, provinciale of gemeentelijke voorschriften die gelden voor bouwen en verbouwen. Deze kan sterk verschillen van gemeente tot gemeente. Ze vormen een onderdeel van de dossierkosten.
omtrent het verkochte eigendom, eigenlijk behoort tot de leveringsplicht van de verkoper, en aldus te zijne laste is, hetzelfde wat betreft een appartementsgebouw het vragen van de inlichtingen aan de
syndicus
De syndicus is het orgaan dat verantwoordelijk is voor het dagelijks beheer van het appartementsblok. Daarbij hoort het ook beheer over de fondsen van het gebouw. Daarnaast voert de syndicus de beslissingen uit die genomen zijn door de algemene vergadering.
. Als de verkoper zijn aankoopakte of basis- of
verkavelingsakte
Akte die moet worden opgesteld door de notaris alvorens de kavels, begrepen in een verkaveling waarvoor een verkavelingsvergunning werd verkregen, kunnen worden vervreemd, verhuurd voor meer dan negen jaar of met een zakelijk recht worden bezwaard (ook wel akte van verdeling of verkavelingsstatuut genoemd)
niet meer terugvindt, moet er natuurlijk door de
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
een copie worden opgevraagd, opnieuw ten laste van de verkoper.
Moet de koper nog wel iets betalen?
Jawel, in de eerste plaats de registratierechten, de
hypotheekrechten
Dit zijn de rechten die u betaalt op de hypotheek. Ze bedragen 0,3 % op het bedrag (in hoofdsom en aanhorigheden) waarvoor de hypothecaire zekerheid wordt genomen vermeerderd met het honorarium van de hypotheekbewaarder en met de kosten die de hypotheekbewaarder aan de notaris vraagt voor de aflevering van een hypothecair getuigschrift.
, de notariële erelonen en de eigenlijke aktekosten en opzoekingen die betrekking hebben op het opmaken van de akte zelf.
Wat met de metingskosten?
Een belangrijke vraag, want het is inderdaad de gewoonte dat metingskosten, en ook de deelname in de kosten van de
basisakte
De basisakte is een notariële akte waarin het eigendomsrecht van de onderscheiden delen in een appartementsgebouw wordt vastgelegd. De akte regelt de rechten van de eigenaars van de onderscheiden verdiepingen of gedeelten van verdiepingen van een appartementsgebouw. Aan de hand van de basisakte kan men ook nagaan hoeveel een mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. De akte bevat drie delen:
de beschrijving van het appartementsgebouw;
de verdeling van de aandelen in de grond en de gemeenschappelijke delen van een gebouw;
de bijgevoegde plannen van de architect en het lastenkohier.
De basisakte vormt, samen met het reglement van mede-eigendom, de statuten van het gebouw.
of
verkavelingsakte
Een verkavelingsakte is een akte die de verschillende delen beschrijft waarin een stuk grond verdeeld wordt (= verkaveling). De verkavelingsakte is nodig om de verschillende delen apart te kunnen verkopen. In de verkavelingsakte worden alle voorwaarden voor de verdeling opgenomen die moeten worden nageleefd.
, ten laste worden gelegd van de koper, maar dit moet duidelijk in de verkoopsovereenkomst worden vermeld, want anders behoort dit strikt genomen eveneens tot de leveringsplicht van de verkoper en dus ten zijne laste.
Hoe wordt dit nu in de praktijk toegepast: wie gaat welke kosten betalen?
De vrijheid van koper en verkoper om de voorwaarden van de verkoopsovereenkomst vast te stellen, blijft bestaan. Zij kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal voor de verkoper zijn, door de koper zullen worden betaald. Maar als er toch discussies ontstaan, dan gelden de bovenstaande principes. Reden te meer om je bij het opmaken van de
compromis
Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is.
te laten bijstaan door de notaris.
Gerelateerd nieuws
Wonen Text
Vastgoed in de Ardennen: ruim 15% meer verkopen , prijs huis gestegen met +13,7%
In de eerste helft van dit jaar waren er +15,4% meer verkopen in de Ardense gemeenten in vergelijking met dezelfde periode in 2024. Dat blijkt uit de Ardennenba...
Wonen Wonen Text
Wat doet de notaris bij de verkoop van een onroerend goed?
Er komt heel wat kijken bij de aankoop van een woning. Je stelt eerst je budget vast, dan ga je op zoek naar een geschikte lening en dan kan de zoektocht begin...
