Een woning kopen: de factuur van de notaris beter begrijpen

Wanneer je een woning koopt, betaal je meer dan de prijs van de woning. Je moet rekening houden met zo’n 15% extra kosten. Die worden vaak ‘notariskosten’ genoemd. Onterecht, want het gros van wat je betaalt, komt niet bij de notaris terecht. Hij stort een groot deel van de factuur, waaronder belastingen,  door aan de staat.

1. Wat bij de fiscus terechtkomt: de belastingen

Naast de prijs, vormen de belastingen het grootste deel van de aankoopkosten. In Vlaanderen tel je in de meeste gevallen 10% (standaardtarief) of 6% (verlaagd tarief voor de aankoop van een gezinswoning ) neer voor de registratiebelasting . Koop je een nieuwbouw ? Dan betaal je 21% btw .

Ook voor je lening betaal je belastingen: 1% op het ontleende bedrag voor de registratie van je hypotheek en een hypotheekrecht van 0,3% op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen.

Onze tip? Bespreek met verschillende banken de mogelijkheid om een deel van het ontleend bedrag te waarborgen met een hypothecaire volmacht. Dit kan de belastingfactuur gevoelig naar beneden halen. Bij een hypothecaire volmacht is er nog geen sprake van een hypotheek. Je geeft aan de bank slechts een toelating om een hypotheek te nemen als dat nodig zou zijn. Bepaalde kosten zal je dus niet moeten betalen.

Verder moet je 21% btw betalen op de meeste diensten van de notaris.  Ook dit zijn belastingen die naar de staat vloeien.

2. Wat bij de andere overheden terechtkomt: de administratieve kosten

Sommige kosten betaal je aan de overheid, terwijl het geen belastingen zijn. Vaak gaat het om kosten voor het Kantoor Rechtszekerheid (de vroegere Hypotheekkantoren), lokale overheden en administraties. Dit zijn kosten voor  specifieke opzoekingen, die als het ware de juridische ‘check-up’ vormen van de woning. Denk maar aan fiscale, stedenbouwkundige, hypothecaire, of kadastrale documenten die de notaris bij de verschillende overheden aanvraagt. Die kosten zitten in de factuur van de koper, maar de notaris stort ze ook door aan de overheid. Die bijkomende kosten voor opzoekingen zijn ook nodig voor je kredietakte. Zowel voor de aankoop- als de kredietakte variëren deze kosten in functie van het dossier. Zo speelt het aantal betrokken partijen een rol, de complexiteit van het dossier, de gemeente waar de woning ligt…  

3. Wat bij het notariskantoor terechtkomt: het ereloon en werkingskosten

Wat finaal aan het notariskantoor toekomt zijn het ereloon en de algemene werkingskosten van het kantoor. De algemene werkingskosten van het kantoor worden in de praktijk vaak bestempeld als ‘administratieve kosten’.

Het ereloon van de notaris bedraagt ongeveer 1% van de totale aankoopkosten. Het ligt wettelijk vast. De ene notaris is dus niet duurder dan de andere. Voor de berekening van het ereloon gelden degressieve schijven. Hoe hoger de aankoopwaarde van de woning, hoe hoger de schijf waarin je terechtkomt. Hoe hoger de schijf, hoe lager het toepaste percentage voor de berekening van het ereloon. Zo blijft het ereloon van de notaris beperkt bij de verkoop van duurdere woningen.

Maar wat zijn de geleverde diensten van de notaris nu precies? Eerst en vooral heb je het intellectueel werk van de notaris voor de aankoop- en kredietakte: het adviseren en informeren van de kopers en het opmaken van de aankoop- en kredietakte.

De notaris zal kopers informeren over de juridische staat van de woning zodat ze met kennis van zaken hun akte ondertekenen. Maar daarnaast geeft de notaris het nodige advies. We leven in een complexe samenleving met nieuw-samengestelde gezinnen, partners van wie één van beide al een woning had, jonge mensen die willen ondernemen, koppels met ongelijke inkomsten… De notaris wijst kopers op de gevolgen van hun aankoop. Indien nodig werkt hij met hen een regeling uit, zodat ze beschermd zijn tegen potentiële risico’s: een relatiebreuk, een echtscheiding, een overlijden, inkomensverlies, een faillissement , …  

Ook belangrijk en vaak onderschat: de notaris verzorgt de communicatie met de bank en het vastgoedkantoor. De bank behandelt je kredietdossier, maar de verwerking ervan gaat hand in hand met je aankoopdossier. Je kredietdossier moet tijdig afgerond zijn zodat je de kredietakte en de aankoopakte samen kan ondertekenen. Achter de schermen regelt de notaris alles met de bank zodat je dossier tegen de aktedatum piekfijn in orde is.  Hetzelfde voor de vastgoedmakelaar: de notaris leest de documenten van het vastgoedkantoor na, verbetert waar nodig en stemt af met het vastgoedkantoor.  Als koper zie je de notaris misschien niet wanneer je de verkoopovereenkomst tekent, maar vaak is het compromis ook door het notariskantoor nagelezen.

Ten slotte staat het notariskantoor in voor de registratie en het bewaren van de akte.

Het ereloon gaat trouwens niet helemaal naar de notaris zelf. Ook de juridische medewerkers die betrokken zijn bij de opmaak van de akten worden vergoed met het ereloon van de notaris.

Zoals elke organisatie heeft het notariskantoor bepaalde vaste kosten, die niet gelinkt zijn aan een specifieke akte. Denk aan de kosten voor opleidingen, software, verzekeringen… Kortom, de kosten nodig zijn om het notariskantoor draaiende te houden. Dit zijn de “algemene werkingskosten van het kantoor”.

Heb je vragen over de kosten? Twijfel niet om bij de opstart van je dossier het kostenplaatje te bespreken met de notaris.

5. Kosten voor de verkoper, landmeter, bank en verzekeraars

Uiteraard betaal je aan de verkoper de prijs, maar vaak betaal je ook een deel van de onroerende voorheffing . In de praktijk betaalt de verkoper de onroerende voorheffing voor een volledig jaar, maar de notaris zorgt ervoor dat je een deeltje van de onroerende voorheffing aan de verkoper terugbetaalt. Bijvoorbeeld als je de woning bij het begin van het jaar kan betrekken. Ook dit vind je terug op de factuur van de notaris.

Komt er een landmeter bij kijken, dan zal de verkoper je  ook deze kosten laten betalen.

Ook de bank zal je bepaalde kosten aanrekenen voor zijn diensten. Zo zal de bank mogelijk je aangekochte woning schatten. Hiervoor kan de bank je kosten aanrekenen. De bank rekent ook administratieve kosten aan. Het gaat om kosten voor de verwerking van de kredietaanvraag.

Naast de kosten verbonden aan je aankoop, heb je ook verzekeringskosten. Zo moet je voor je woning een brandverzekering afsluiten. Koop je samen met je partner een woning aan, dan ga je ook voor een schuldsaldoverzekering . Onderschat de kostprijs van de verzekeringen niet. Veel banken bieden een lening aan met een interessante rentevoet op voorwaarde dat je ook de verzekeringen bij hen neemt. Spreek verschillende banken aan een vergelijk het totale kostenplaatje.

Wil je zelf een simulatie van de aankoopkosten maken? Op Notaris.be kan je gebruik maken van handige rekenmodules waarmee je zowel je aankoop- als kredietkosten (hypothecair krediet én hypothecaire volmacht) kan berekenen.