Vanaf 1 januari 2022: 1% registratiebelasting voor wie ingrijpend energetisch renoveert of sloopt en (gedeeltelijk) herbouwt

Binnenkort genieten kopers die een gezinswoning verwerven van een verlaagd registratietarief van 1% als ze zich verbinden om de woning ingrijpend energetisch te renoveren of te slopen en te herbouwen. Het moet dan wel gaan om de enige en eigen woning van de koper. De nieuwe regeling geldt voor alle authentieke aankoopakten vanaf 1 januari 2022.

Voorwaarden om te genieten van de tarieven

Niet alle renovaties vallen onder het verlaagd tarief van 1%. De Vlaamse overheid hanteert een eigen definitie van wat precies een “Ingrijpende energetische renovatie” (“IER”) is. Op de website van het Vlaams Energieagentschap kan je alvast meer informatie vinden.

Ook kopers die hun woning slopen om vervolgens (gedeeltelijk) te herbouwen genieten mogelijk van het verlaagd tarief. We spreken van een volledige herbouw als er een volledige sloop is uitgevoerd van een bestaand gebouw, en vervolgens een nieuw gebouw is gebouwd.

We spreken van een gedeeltelijk herbouw bij:

• het bouwen van een nieuw gebouw na voorafgaande sloopwerken van een deel van een bestaand gebouw;
• dat al dan niet gecombineerd is met de renovatie van overblijvende delen van het bestaande gebouw;
• waarbij het nieuwe deel
  • of een beschermd volume heeft dat groter is dan 800m³
  • of minstens een wooneenheid bevat
  • of een renovatie van een bestaand gebouw, waarbij minstens 75% van de scheidingsconstructies die het totale beschermd volume van het gebouw na de werken omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving, nieuw zijn.

Hoe bewijs je dat je voldoet aan de voorwaarden?

Tot op vandaag geldt dat je als koper binnen een termijn van 5 jaar vanaf de notariële akte een energieprestatiecertificaat-bouw (EPC-Bouw) moet kunnen voorleggen waaruit je verbintenis blijkt om te voldoen aan zo’n werken. Zo’n EPC-Bouw is een certificaat dat de energiezuinigheid van de woning aanduidt. De koper dient hiervoor een EPB-aangifte in.

Vandaag geeft een EPC-Bouw volgens de overheid niet genoeg zekerheid dat de werken effectief aan de technische vereisten van een IER of sloop en herbouw voldoet die aanleiding geven tot een verlaagd tarief. En dat kan leiden tot boetes van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, zelfs als de koper fiscaal gezien geniet van een verlaagd tarief.

Om boetes te vermijden wordt deze voorwaarde vanaf 1 januari 2022 verder verfijnd:

• Uit de EPB-aangifte moet blijken dat de werken betrekking hebben op een ‘ingrijpende energetische renovatie’ of een (gedeeltelijke) herbouw.

• Bovendien moet de koper voldoen aan de EPB-eisen die vermeld staan op de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen van het bouwproject. Ook dit wordt nagegaan via de EPB-aangifte, die een echt controledocument wordt.

Om te genieten van het verlaagd tarief moet de koper rekening houden met specifieke termijnen:

1. Binnen de zes jaar na de notariële akte moet de koper zich laten inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister.

2. De koper moet de EPB-aangifte uiterlijk zes jaar na het verlenen van de notariële akte laten indienen.

De huidige termijnen van vijf jaar worden voor aankoopakten vanaf 1 januari 2022 dus met een jaar verlengd.

Hoe vraagt de koper het verlaagd tarief aan?

De toepassing van het toekomstig verlaagd tarief van 1% gebeurt niet automatisch. De koper heeft twee mogelijkheden:

1. Ofwel vraagt de koper de onmiddellijke toepassing van het tarief van 1% aan in de notariële akte. De notaris zal de nodige vermeldingen voorzien.
2. Ofwel vraagt de koper de toepassing van het verlaagd tarief achteraf aan. In de akte kan dan het verlaagde tarief van 3% gevraagd worden (tarief voor de aankoop van een enige en eigen gezinswoning vanaf 1 januari 2022). Eenmaal de koper een EPC-Bouw bekomt, vraagt hij bij de Vlaamse Belastingdienst ( Vlabel ) een teruggave van de 2% “teveel” betaalde belasting.

De koper dient hiervoor een verklaring in bij Vlabel binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin de belasting opeisbaar is geworden. Een teruggave aanvragen kan via e-mail: teruggavenregistratie@vlaanderen.be.  

Wat vermeldt de koper in deze verklaring (vanaf 1 januari 2022)?

In de verklaring vermeldt de koper alle vermeldingen die vereist zijn voor de toepassing van gevraagde tarief:

• De koper vraagt de toepassing van het tarief van 1% en verklaart dat aan de voorwaarden voor het tarief van 1% is voldaan;

• De koper verwijst naar zijn verbintenis om aan de aangekochte woning een ingrijpende energetische renovatie of (gedeeltelijke) herbouw uit te voeren;

• De koper verklaart dat hij niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond is. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

• Als de koper toch voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond is, kan hij de tolerantie “causaal verband” inroepen. In dat geval moeten de verhinderende onroerende goederen worden vermeld en moet de koper verwijzen naar zijn verbintenis om deze goederen binnen de termijn van twee jaar volledig en onder bezwarende titel te vervreemden. Bovendien moet hij aantonen dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop. In het geval van onteigening moet worden verklaard dat de goederen binnen de termijn van één jaar zijn onteigend;

• De koper verklaart dat hij zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister heeft genomen of zal nemen op het adres van de aangekochte woning binnen zes jaar na de datum van de authentieke aankoopakte.