Wat betekent voor ‘vrij en onbelast’?
Dit bericht is geschreven op 16/07/2020, in functie van de regelgeving die op dat moment gold. Informeer je altijd bij een notariskantoor om specifieke informatie en advies te krijgen dat bij je situatie past.
In een notariële verkoopakte zal je vrijwel steeds de clausule terugvinden dat de eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Deze belangrijke juridische bepaling betekent dat je als koper het goed verkrijgt zonder enige schuld of
hypotheek
Een hypotheek is een recht van een schuldeiser tegenover een schuldenaar. Met dat recht kan een schuldeiser (meestal een bank), een onroerend goed verkopen van de schuldenaar (meestal de koper van een onroerend goed), wanneer deze laatste niet meer in staat is om zijn schuld (meestal een lening) terug te betalen.
Als de koper van een huis tegenover meerdere mensen zijn schulden niet meer kan betalen, zal de bank die een hypotheek heeft genomen op zijn huis en de hypotheek heeft laten inschrijven, in een heel sterke positie staan. Hij is een “bevoorrechte schuldeiser”, wat betekent dat hij voor alle andere schuldeisers (die geen hypotheek hebben genomen), uitbetaald zal worden. De uitbetaling van schuldeisers moet immers in een bepaalde volgorde gebeuren, en hypotheekrechten hebben daar een sterke voorrang in.
Een hypotheekrecht is ook een sterk recht in die zin dat het kan overgaan op andere goederen die in de plaats komen van het huis. Indien een huis bijvoorbeeld afbrandt, zal de hypotheek van de bank overgaan op de vergoeding van brandverzekering. Deze komt immers “in de plaats” van het huis.
. De
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
speelt een cruciale rol bij de bescherming van de koper.
Schulden en lasten die op een onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... rusten, zijn geen goed nieuws voor de koper. We bekijken wat deze lasten kunnen zijn en waarom de notaris hier een belangrijke rol in speelt.
1. Hypotheken
Had de verkoper van de woning een hypotheek Een hypotheek is een recht op een onroerend goed dat als zekerheid wordt gegeven aan een schuldeiser om een schuld betaald te krijgen. Veel mensen moeten een lening aangaan bij de bank om hun woning te kunnen kopen. De koper van het huis heeft dan een schuld tegenover de bank. De bank die een lening toestaat, zal de zekerheid willen dat er een terugbetaling zal volgen. Om een terugbetaling te verzekeren gaat de bank een ‘hypotheek’ nemen op het huis. Met een hypotheek kan de bank het huis van de koper-schuldenaar doen verkopen, als de laatste zijn lening niet kan terugbetalen. De opbrengst van de verkoop gaat eerst naar de bank om de openstaande lening te betalen. Als er iets overblijft na de uitbetaling aan de bank, zal dat naar de andere schuldeisers gaan. Het hypotheekrecht is niet te verwarren met een hypothecaire volmacht (of hypothecair mandaat). Dat laatste is de toestemming die je geeft aan de bank om een hypotheek te nemen op het moment dat de bank het noodzakelijk vindt. op zijn pand? Dan moet deze schuld eerst afbetaald worden. Dit gebeurt uiterlijk bij het verlijden Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen. van de akte.
Hoe zal dit concreet gebeuren? De notaris gaat op het Kantoor Rechtszekerheid Een kantoor Rechtszekerheid (vroeger gekend als een hypotheekkantoor) is een overheidsinstelling. Hier wordt in de eerste plaats bijgehouden wie de eigenaar is van een welbepaald onroerend goed. Wanneer de eigendom van een onroerend goed via een notariële akte overgaat van de ene persoon op de andere, is de notaris verplicht om deze overdracht te melden aan het hypotheekkantoor. Hier noteert men ook met welke hypothecaire inschrijvingen een onroerend goed belast is. (het vroegere hypotheekkantoor) na of een hypotheek werd ingeschreven. Is dit effectief zo, dan zal de notaris de afrekening van de schuld vragen aan de bank. De prijs die de verkoper ontvangt voor de verkoop van de woning zal hij moeten aanwenden om zijn lopende schuld terug te betalen. Zo kan de hypotheek worden geschrapt. We noemen dit de ‘doorhaling’ van de hypotheek.
Dit is een zeer belangrijke stap voor de koper. Als de hypotheek niet wordt doorgehaald, dan neemt de koper ernstige risico’s. De gekochte eigendom zou dan nog verkocht kunnen worden op verzoek van de bank. De tussenkomst van de notaris verhindert dit.
2. Belastingen
Vooraleer de notaris een notariële verkoopakte verlijdt, is hij wettelijk verplicht om na te gaan of de verkoper fiscale schulden heeft. Dit doet de notaris bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen. Het gaat zowel om directe belastingen, als belastingen op de toegevoegde waarde,
onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen. Ze moet betaald worden door de eigenaar van het onroerend goed en wordt berekend op het kadastraal inkomen van het goed. Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd. Onroerende goederen zijn gronden, gebouwen en sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage). In bepaalde situaties kan je een vermindering van de onroerende voorheffing krijgen. Die moet je aanvragen, ze worden niet automatisch toegekend.
, provincie- en gemeentebelastingen en de
erfbelasting
De erfbelasting is de verzamelterm voor het vroeger gekende “successierecht” en het “recht van overgang”. Het is een belasting die je moet betalen bij het erven van een nalatenschap.
De hoogte van de erfbelasting is afhankelijk van de graad van verwantschap met de overledene. Hoe dichter de verwantschap, hoe minder erfbelastingen je moet betalen. Kinderen van de overledene betalen dus minder erfbelastingen dan de broer, zus, tante of andere familieleden.
Aangezien de erfbelasting altijd uitgedrukt wordt in een percentage, is de hoogte van de verschuldigde erfbelasting ook afhankelijk van de waarde van de erfenis.
.
Als de fiscus De fiscus is de fiscale overheid, ook wel de belastingdienst genoemd. Het is de instantie aan wie je belastingen betaalt. De fiscus kan zowel Federaal, Gewestelijk, Provinciaal als lokaal zijn. binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook hier verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs. Dit om deze schulden aan te zuiveren. Zou dit niet gebeuren, dan zou de fiscus een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.
De notaris zal ook bij de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (RSZ) en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.
3. Stedenbouwkundige inbreuken
Indien de verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen, dan kan de overheid de afbraak vorderen. De overheid meldt dit bij het Kantoor Rechtszekerheid. Voor de koper van een pand is dit uiteraard geen goed nieuws.
Vandaar dat de notaris vóór het verlijden van de akte steeds nagaat of zo’n bezwaren bestaan. Is er sprake van een vordering of vonnis tot afbraak, dan zal de notaris de koper hiervan informeren voor het tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.
4. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper
De notaris moet er zeker van zijn dat het eigendomsrecht van de verkoper niet in vraag wordt gesteld. Indien er hierover betwistingen bestaan, zullen eventuele dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken vermeld staan bij het Kantoor Rechtszekerheid. Ook hier zal de notaris dankzij de nodige opzoekingen de koper kunnen informeren vóór hij de akte verlijdt.
5. Beslagmaatregelen
Schuldeisers van de verkoper kunnen beslag leggen op zijn onroerende goederen ingeval van schulden. Indien zo’n maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op Kantoor Rechtszekerheid. Ook dit zal de notaris moeten nagaan. Als er schulden zijn, zal hij ervoor zorgen dat de nodige gelden van de koopprijs worden afgehouden om deze terug te betalen. Zo riskeert de koper geen beslag op de net aangekochte woning
Schulden en lasten kunnen al aanwezig zijn op het ogenblik dat de verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. ( compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. ) ondertekend wordt. Daarom is het cruciaal om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de verkoopovereenkomst. Deze tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen ieder voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte. Dit is om te vermijden dat de koper zijn voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde lasten en schulden niet kan doorgaan.
Gerelateerd nieuws
Wonen Text
Vastgoed in de Ardennen: ruim 15% meer verkopen , prijs huis gestegen met +13,7%
In de eerste helft van dit jaar waren er +15,4% meer verkopen in de Ardense gemeenten in vergelijking met dezelfde periode in 2024. Dat blijkt uit de Ardennenba...
Wonen Wonen Text
Wat doet de notaris bij de verkoop van een onroerend goed?
Er komt heel wat kijken bij de aankoop van een woning. Je stelt eerst je budget vast, dan ga je op zoek naar een geschikte lening en dan kan de zoektocht begin...
