Verkoop onder btw
In sommige gevallen moet je bij de aankoop van een woning geen registratierechten betalen, maar wel btw.
Wanneer betaal je btw bij de aankoop?
Bij de aankoop van een woning betaal je óf registratierechten, óf btw Btw is de afkorting van ‘belasting over de toegevoegde waarde’. Het is een belasting op de waarde die telkens wordt toegevoegd doorheen een productie- of distributieproces. De btw wordt betaald door de eindgebruiker. Elke onderneming die zelfstandig en regelmatig economische activiteiten verricht is normaal btw-plichtig. – nooit allebei. Welke van de twee van toepassing is, hangt af van de aard van het goed en de verkoper.
Nieuwe gebouwen
In sommige gevallen zal een koper geen registratierechten moeten betalen op de aankoop van een woning, maar wel btw. Dat is zo wanneer de woning nieuw is. De verkoper mag ervoor kiezen om de woning dan te verkopen met btw, tenzij hij als beroepsverkoper verplicht is om dat te doen.
Wanneer spreek je van een nieuw gebouw?
Om te weten of een woning “nieuw” is, moet je kijken naar de datum van de eerste ingebruikname of bewoning (zowel voor privégebruik als professionele doeleinden). Wanneer een woning uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikname (of inbezitneming) wordt geleverd, is de woning nieuw.
Voorbeeld: op 15 februari 2018 verhuist de familie Janssens naar hun nieuw gebouwde woning, die net is opgeleverd. Ze zijn de eerste inwoners van het pand. De woning wordt als “nieuw” beschouwd tot 31 december 2020. Na 31 december 2020 wordt de woning niet meer beschouwd als “nieuw”. Indien familie Janssens na deze datum de woning wil verkopen, zal ze geen btw meer kunnen aanrekenen. Dan moeten de nieuwe kopers slechts registratierechten betalen.
En wat als ik een oude woning grondig renoveer?
Ook een “oud” gebouw kan onderworpen zijn aan btw. Indien verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk hebben gewijzigd, kan het gebouw als “nieuw” beschouwd worden en zal er btw worden geheven in plaats van registratiebelasting Een registratiebelasting is een belasting die moet betaald worden bij het registreren van een akte of een geschrift. Het begrip ‘registratiebelasting’ is in Vlaanderen een overkoepelend begrip en omvat 4 soorten registratiebelasting: het verkooprecht; de schenkbelasting; het verdeelrecht; en het recht op hypotheekvestiging. . Of de kenmerken van een gebouw werden gewijzigd is een feitelijk gegeven, dat niet altijd even gemakkelijk kan worden vastgesteld. Daarom bestaat er nog een tweede criterium: indien de waarde van de verbouwingswerken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (zonder de grond), zal er eveneens btw geheven worden.
Kan een grond ook belast worden aan btw?
Een verkoop kan onder drie situaties vallen: een verkoop die volledig onder registratierechten valt, volledig onder btw of een verkoop waarvan de grond belast wordt aan registratierechten enerzijds en de constructie onder btw anderzijds.
Er kan dus een afsplitsing zijn tussen btw en registratierechten (op de grond), maar dat is niet altijd het geval. Soms kan het zijn dat je ook op de bijhorende bouwgrond, die je samen met de woning aankoopt, 21% btw betaalt.
Er moet dan voldaan worden aan deze drie voorwaarden:
- Er is een vergunning om op de grond te bouwen en het gebouw wordt verkocht met toepassing van btw.
- De grond én het gebouw worden verkocht door dezelfde verkoper.
- De overdracht van de bouwgrond gebeurt tegelijkertijd met die van het gebouw.
Wordt niet aan alle voorwaarden voldaan, of koop je enkel een bouwgrond, dan betaal je in principe registratierechten in plaats van btw.
Registratierechten of btw?
Weten of je aankoop onder het btw stelsel valt, is belangrijk. Het heeft een enorme impact op je bijkomende aankoopkosten. Zelf eens testen? Gebruik onze handige rekenmodule.