De verkoopovereenkomst
Zodra een verkoper zich ertoe verbindt om een goed over te dragen en de koper akkoord gaat om de afgesproken prijs te betalen, is de verkoop gesloten. Vanaf dat moment kunnen beide partijen er niet meer op terugkomen, zelfs als er nog geen voorschot is betaald.
De onderhandse verkoopovereenkomst
Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst Onderhandse overeenkomst (of “compromis”) komt tot stand als partijen beiden een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. Een onderhandse verkoopsovereenkomst kan dus mondeling tot stand komen, maar er zal verplicht een geschrift moeten opgemaakt worden met oog op het bewijs. De verkoopsovereenkomst vormt de basis voor de opstelling van de notariële akte. en van de notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. verlopen maximaal vier maanden. Binnen deze termijn moeten de registratierechten betaald worden.
Mocht één van de partijen in die periode overlijden, dan gaan de rechten en plichten uit de verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. automatisch over op de erfgenamen. Daarom is het van groot belang om de overeenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen. Zo vermijd je discussies achteraf.
Het opstellen van zo'n overeenkomst is niet altijd eenvoudig. De
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
voert bij elke verkoop een reeks opzoekingen uit, zodat koper en verkoper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.
Informatie over de verkoper(s)
- Is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar?
- Behoort de woning na het overlijden van één van de ouders, niet toe aan de andere ouder én aan de kinderen en mogelijks ook de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst ondertekenen.
- Zijn de eigenaars allen meerderjarig?
- Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
- Is de verkoper in regel met zijn belastingen (directe en BTW Btw is de afkorting van ‘belasting over de toegevoegde waarde’. Het is een belasting op de waarde die telkens wordt toegevoegd doorheen een productie- of distributieproces. De btw wordt betaald door de eindgebruiker. Elke onderneming die zelfstandig en regelmatig economische activiteiten verricht is normaal btw-plichtig. ), zodat de verkoop normaal kan doorgaan?
Informatie over de koper(s)
- Beschikt de geïnteresseerde koper over voldoende financiële middelen om het goed aan te kopen?
- Kan hij een hypothecair krediet bekomen?
- Koopt de koper aan voor zichzelf of (ook) voor een
vennootschap
Een contract op grond waarvan twee of meer personen overeenkomen iets in gemeenschap te brengen met als doel één of meer nauwkeurig omschreven activiteiten uit te oefenen en met het oogmerk aan de vennoten een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel te bezorgen.
? - Moet er een beding van aanwas Een beding van aanwas is een overeenkomst tussen partijen waarbij bedongen wordt dat bij een toevallige, maar zekere gebeurtenis zoals een overlijden, bepaalde goederen rechtstreeks toekomen aan de langstlevende. Het is van belang dat beide partners evenveel “kans” maken om te overleven. In het ander geval zou de fiscus dit immers als een verborgen schenking kunnen zien, met alle gevolgen van dien. Het beding van aanwas wordt vaak gebruikt wegens fiscale motieven, maar vaak ook om zekerheid te geven aan zijn langstlevende partner. worden voorzien?
Informatie over het onroerend goed
- Is het verkochte goed duidelijk omschreven?
- Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
- Is de verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden?
- Rust er geen onroerend beslag op de verkochte eigendom?
- Zijn er erfdienstbaarheden ?
- Rust er geen vruchtgebruik Het recht om een andermans goed te gebruiken en de vruchten daarvan te innen alsof men zelf de eigenaar was, met de verplichting ervoor te zorgen zodat het goed zelf in stand blijft. Een vruchtgebruiker kan dus in een onroerend wonen, maar kan evengoed dit onroerend goed verhuren en genieten van de huurinkomsten. Ander voorbeeld: De vruchtgebruiker van een kapitaal zal geen eigenaar zijn van het kapitaal, maar zal wel recht hebben op de interesten. of een recht van bewoning op de eigendom?
- Is de eigendom verhuurd? Wat is de huurtoestand; wanneer kan er worden opgezegd; is er een huurwaarborg Een huurwaarborg is meestal een som geld die de verhuurder kan gebruiken wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt of schade aanricht aan het gehuurde goed. Een huurwaarborg betalen is geen wettelijke verplichting, maar wordt wel vaak bedongen in een huurovereenkomst. Na afloop van de huurovereenkomst krijgt de huurder zijn waarborg (en de interesten) terug. ?
Andere opzoekingen
Het notariskantoor zal niet alleen focussen op informatie over de partijen en het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... , maar zal ook kijken naar andere aspecten van de verkoop.
Administratieve documenten die nodig zijn in het kader van de verkoop
Zo gaat de notaris onder meer na of er een bodemattest Bij iedere verkoop moet de eigenaar (de persoon die zijn onroerend goed wil overdragen) een bodemattest vragen aan OVAM. Dit attest, afgeleverd door OVAM, vermeldt of het perceel al dan niet opgenomen is in het Grondeninformatieregister. De inhoud van dit attest bepaalt het “risico-gehalte” van een grond. aanwezig is, of er een bodemonderzoek Wanneer op de verkochte eigendom een inrichting gevestigd is of was die vermeld staat op een lijst vastgelegd door de Vlaamse Regering (de zogenaamde risico-inrichtingen), dan zal de verkoper voorafgaand aan de verkoop een oriënterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten laten verrichten. Het bodemonderzoek gebeurt door een erkend bodemsaneringsdeskundige, die een aantal bodem- en grondwaterstalen neemt. De deskundige maakt zijn verslag over aan OVAM. Als blijkt dat de bodemverontreiniging ernstig is, zal de verkoper moeten overgaan tot een beschrijvend bodemonderzoek. Zijn er geen saneringswerken nodig, dan kan de verkoop doorgaan. In het andere geval kan OVAM de gepaste maatregelen bevelen vooraleer de overdracht kan plaatsvinden en zal een bodemsaneringsproject noodzakelijk zijn. moet gebeuren, of het onroerend goed beschermd is als een onroerend erfgoed Bepaalde onroerende goederen worden in Vlaanderen als erfgoed beschouwd omwille van hun historische, archeologische, culturele of artistieke waarde. Deze goederen zijn onderworpen aan een specifieke regelgeving (het Onroerend Erfgoeddecreet). Er bestaan zowel beschermde- als geïnventariseerde goederen, elk met een eigen regime. Geïnventariseerde en beschermde onroerende erfgoederen worden bijgehouden in een databank. , ... Ook de documenten met betrekking tot de energiezuinigheid van de woning (EPC), de stookolietank Een stookolietank of mazouttank is een tank waarin je stookolie opslaat. De stookolie wordt meestal gebruikt om gebouwen te verwarmen. In Vlaanderen bestaan er strenge regels rond de stookolietanks. Die regels moeten ervoor zorgen dat de stookolietank in goede staat blijft en de bodem niet verontreinigd wordt. De regels verschillen naargelang het type van tank: ondergrondse of bovengrondse tank; grote of kleine tank. en elektrische keuring moeten in orde zijn.
De notaris gaat na of er een voorkooprecht is
Is er een
voorkooprecht
Een voorkooprecht is het recht van een persoon (pachter of huurder) of van een overheidsinstelling (OCMW, stad,...) om het verkochte goed met voorrang aan te kopen. Een voorkooprecht kan voortkomen uit de wet of uit een overeenkomst. Als je een verkoopovereenkomst ondertekent, dan moet de notaris nagaan of iemand een voorkooprecht heeft op het goed. Als dat het geval is, dan moet die persoon of instelling gevraagd worden of ze hun voorkooprecht nog willen uitoefenen.
naar aanleiding van de Vlaamse Wooncode of andere wetgevingen? Gaat de
pachter
Degene die pacht.
zijn
recht van voorkoop
Recht waardoor bijvoorbeeld een pachter, de gemeente, het OCMW, Huisvestingsmaatschappijen de mogelijkheid hebben om bij de verkoop van een woning of grond bij voorrang te kopen aan dezelfde voorwaarden als de koper waarmee men de verkoopsovereenkomst heeft afgesloten.
Het recht van voorkoop kan dus gezien worden als een “opschortende voorwaarde”; De verkoopsovereenkomst is reeds tot stand gekomen, maar zal pas uitwerking krijgen indien de begunstigde van het voorkooprecht dit recht niet uitoefent.
uitoefenen? Ligt de eigendom in een ruilverkaveling?
Hoe zit het met de stedenbouwkundige voorschriften?
Is de woning stedenbouwkundig gezien niet zonevreemd? Is de woning niet getroffen door de rooilijn Grens tussen de openbare weg en de aanliggende eigendommen die door de overheid wordt vastgelegd overeenkomstig de noodwendigheden van het openbaar belang. ? Zijn er stedenbouwkundige overtredingen?
Hoe zit het met de belastingen?
Kan de verkoop plaatsvinden onder het stelsel van de btw? Kan de koper genieten van bepaalde verminderingen van registratierechten? Kan de verkoper genieten van teruggave van registratierechten?
Al deze opzoekingen zijn nodig voor een veilige aankoop. Een notariële akte is géén kant-en-klaardocument, er gaat maanden opzoekingswerk aan vooraf.
Van de ondertekening van het compromis ... tot het verlijden van de akte:
De notaris is er om je te helpen
De notariële akte baseert zich op de onderhandse verkoopovereenkomst. Als daarin bepaalde bepalingen ontbreken, kan de notaris deze niet zomaar op eigen initiatief aanvullen. Zonder jullie akkoord kunnen in de akte geen lasten of voorwaarden worden opgenomen die afwijken van, of in strijd zijn met, de bepalingen uit de onderhandse verkoopovereenkomst of met wat partijen onderling buiten deze overeenkomst om zijn overeengekomen.
Om discussies te vermijden, laat je best de verkoopovereenkomst vooraf opstellen of nakijken door jouw notaris. Zo ben je zeker dat alles correct en volledig is vastgelegd!