De onderhandse verkoop
Bij een ‘onderhandse verkoop’ bereiken de koper en de verkoper onderling een overeenkomst over het verkochte goed en de verkoopprijs.
De verschillende stappen bij een onderhandse verkoop
Heb je het huis van je dromen gevonden? Proficiat! Zo’n aankoop heeft een grote financiële en juridische impact op je leven. Voor je een verbintenis aangaat, doe je er goed aan om een ervaren deskundige te raadplegen. Een
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
is daarvoor de geknipte persoon. We overlopen hieronder alvast de verschillende stappen die komen kijken bij een onderhandse verkoop.
1. Je budget bepalen
Een goede huizenjacht begint met het bepalen van je aankoopbudget. Hou daarbij niet alleen rekening met de aankoopprijs van de woning maar ook met extra kosten zoals de registratiebelasting Een registratiebelasting is een belasting die moet betaald worden bij het registreren van een akte of een geschrift. Het begrip ‘registratiebelasting’ is in Vlaanderen een overkoepelend begrip en omvat 4 soorten registratiebelasting: het verkooprecht; de schenkbelasting; het verdeelrecht; en het recht op hypotheekvestiging. , een niet te onderschatten uitgave. Bekijk hoeveel je maandelijks kan afbetalen en bepaal op basis daarvan hoeveel je kan lenen. Vergeet daarbij je vaste uitgaven niet.
Neem voldoende tijd om een woning te zoeken. Laat je niet meeslepen door de eerste indruk. Bekijk elk aspect grondig, zodat je een weloverwogen keuze kan maken. Informeer je ook over mogelijke premies of belastingverminderingen waar je recht op kan hebben.
Bereken hier je aankoop- en kredietkosten
Benieuwd naar de bijkomende kosten voor de aankoop van je woning? Met onze handige rekenmodules kan je gemakkelijk de kosten van je aankoop-en kredietakte berekenen.
2. Uitkijken naar een lening
In de praktijk spreekt men vaak over een
lening
Bij een lening wordt de volledige som (het kapitaal) onmiddellijk ter beschikking gesteld van de lener. Deze laatste is verplicht het kapitaal op regelmatige tijdstippen terug te betalen op de overeengekomen wijze en samen met een interest uitgedrukt in procent.
, ook al gaat het technisch gezien soms om een krediet. Het verschil tussen beide is niet altijd even duidelijk.
De lening
Bij een lening wordt de volledige som (het kapitaal) onmiddellijk ter beschikking gesteld. Je bent als lener verplicht het kapitaal op vaste tijdstippen terug te betalen op de overeengekomen wijze en samen met een interest uitgedrukt in procent.
Het krediet
Bij een
kredietopening
Bij een kredietopening krijgt de lener, hier kredietnemer genoemd, het recht om over een bepaald bedrag te beschikken gedurende een bepaalde of zelfs een onbepaalde tijd. Eens hij het bedrag gedeeltelijk of in zijn geheel opneemt is hij verplicht het krediet terug te betalen zoals afgesproken, samen met een interest uitgedrukt in procent. Maar de kredietnemer kan het overeengekomen bedrag zo dikwijls terug opnemen als hij wil, zolang hij een bepaalde som maar niet overschrijft. Heeft hij een deel van het totaal bedrag terugbetaald, dan kan hij het toch weer opnieuw opnemen. De duur van de kredietopening is meestal onbepaald en de rentevoet is meestal veranderlijk.
krijg je als kredietnemer het recht van de financiële instelling (de kredietgever), om over een bepaald bedrag te beschikken gedurende een bepaalde of zelfs een onbepaalde tijd. Het is als het ware een kredietlijn. Zodra je (een deel van) het bedrag opneemt, moet je het terugbetalen zoals afgesproken, samen met een interest uitgedrukt in procent. Bij een krediet kan je het overeengekomen bedrag zo vaak als je wil terug opnemen, zolang je het totale bedrag van de 'kredietlijn' maar niet overschrijdt. Heb je een deel van het totaal bedrag terugbetaald? Dan kan je het weer opnieuw opnemen.
De hypotheek
Een hypotheek Een hypotheek is een recht van een schuldeiser tegenover een schuldenaar. Met dat recht kan een schuldeiser (meestal een bank), een onroerend goed verkopen van de schuldenaar (meestal de koper van een onroerend goed), wanneer deze laatste niet meer in staat is om zijn schuld (meestal een lening) terug te betalen. Als de koper van een huis tegenover meerdere mensen zijn schulden niet meer kan betalen, zal de bank die een hypotheek heeft genomen op zijn huis en de hypotheek heeft laten inschrijven, in een heel sterke positie staan. Hij is een “bevoorrechte schuldeiser”, wat betekent dat hij voor alle andere schuldeisers (die geen hypotheek hebben genomen), uitbetaald zal worden. De uitbetaling van schuldeisers moet immers in een bepaalde volgorde gebeuren, en hypotheekrechten hebben daar een sterke voorrang in. Een hypotheekrecht is ook een sterk recht in die zin dat het kan overgaan op andere goederen die in de plaats komen van het huis. Indien een huis bijvoorbeeld afbrandt, zal de hypotheek van de bank overgaan op de vergoeding van brandverzekering. Deze komt immers “in de plaats” van het huis. is een juridisch mechanisme dat de schuldeiser, zoals de bank, een voorrecht Een voorrecht is een recht dat aan de schuldeiser gegeven wordt omwille van de aard van zijn schuldvordering. Dit recht laat hem toe bij voorrang terugbetaald te worden boven een andere schuldeiser. Voorrechten worden bepaald door de wet. geeft. Bij de verkoop van het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... dat als waarborg dient, krijgt de bank voorrang om haar geld terug te vorderen. De opbrengst van de verkoop wordt dus eerst gebruikt om je schuld bij de kredietgever af te lossen.
De hypothecaire volmacht
Bij een hypothecaire volmacht Indien de bankinstelling genoegen neemt met een kleinere zekerheid (dan de hypotheek), bestaat er de hypothecaire volmacht die ook via de notaris wordt geregeld. Bij een hypothecaire volmacht geeft u als lener de kredietverstrekker (meestal een bank) de toelating een hypotheek te nemen zodra deze dat nodig vindt, bijvoorbeeld wanneer u niet stipt terugbetaalt. De hypothecaire volmacht is voor u goedkoper dan een hypotheek maar biedt minder zekerheid aan de kredietverstrekker. Daarom gaat niet iedere kredietverstrekker hiermee akkoord of wordt het enkel voor een deel van het geleend bedrag toegestaan. geef je de toestemming aan de kredietgever, de bank, om een hypothecaire inschrijving te nemen van zodra zij dat nodig vindt. Door een hypothecaire volmacht toe te kennen, geeft de bankinstelling aan dat een kleinere zekerheid volstaat.
Eerst kopen en dan lenen ... of beter omgekeerd?
Wil je een duidelijk beeld van je aankoopbudget en efficiënt op zoek gaan naar een woning? Maak dan tijdig een afspraak bij de bank. Hoe vroeger je je financiële mogelijkheden kent, hoe gerichter je kan zoeken.
Wist je dat je een verkoopovereenkomst De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst. kan sluiten onder een ' opschortende voorwaarde Een opschortende voorwaarde is een gebeurtenis waarvan de partijen de uitvoering van hun overeenkomst laten afhangen. De gebeurtenis bevindt zich in de toekomst en is onzeker. In een koopovereenkomst kunnen koper en verkoper bijvoorbeeld het krijgen van een lening als opschortende voorwaarde opnemen. Als die voorwaarde niet vervuld wordt, dan gaat de verkoop niet door. van het verkrijgen van een lening'? In dat geval teken je de overeenkomst vóór je lening rond is. Maar de overeenkomst wordt pas definitief zodra je effectief een lening krijgt van de bank.
3. Zich verbinden: het bod, de optie en de wederzijdse koop- en verkoopbelofte
Het bod
De koper kan akkoord gaan met de vraagprijs, maar het is ook gebruikelijk dat de koper een bod uitbrengt op het onroerend goed en zelf een prijs voorstelt aan de verkoper. Indien de verkoper het bod aanvaardt komt de verkoop, strikt juridisch gezien, tot stand want een bod is juridisch bindend. Vandaar dat de koper er goed aan doet om zijn bod te laten nalezen door de notaris. De verkoper kan ook beslissen om het bod niet te aanvaarden en een tegenbod te doen. Het oorspronkelijk bod van de verkoper vervalt dan en de bal ligt weer in het kamp van de koper. Wil de koper niet eindeloos wachten op een beslissing van de verkoper, dan beperkt hij het bod in tijd.
De optie
Stel dat je wil kopen … maar nog niet 100% zeker bent. En toch niet graag de koop aan je voorbij wil latengaan. In dat geval kan je aan de eigenaar-verkoper een optie Een optie (eenzijdige belofte) is een voorovereenkomst dat van de eigenlijke koopovereenkomst moet onderscheiden worden. De verkoper belooft het goed aan welbepaalde persoon te verkopen (aankoopoptie) of een koper belooft het goed aan een welbepaalde persoon te kopen (verkoopoptie). De verkoop komt pas tot stand indien de koper of verkoper de optie binnen een welbepaalde termijn “licht”. Een optie heeft als groot voordeel dat het de koper nog enige beslissingsvrijheid heeft, de verkoper mag immers het goed niet doorverkopen aan iemand anders gedurende deze termijn. vragen. Dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen).
Beslis je binnen deze periode om de woning te kopen, dan laat je dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het "lichten" van de optie. Meestal wordt overeengekomen dat je de verkoper per aangetekende brief moet inlichten. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief. Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de bepaalde termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar terug vrij te verkopen aan wie hij wil.
Je kan de verkoper natuurlijk niet onbeperkt laten wachten. Een optie wordt daarom beperkt in de tijd.
Omdat door het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (zoals de prijs, betalingstermijn en voorwaarden) al nauwkeurig in de optie zijn opgenomen.
Om de eigenaar-verkoper te overhalen een optie toe te staan, kan je als kandidaat-koper mogelijks een bepaald bedrag betalen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot. Zo wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen. Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst Onderhandse overeenkomst (of “compromis”) komt tot stand als partijen beiden een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. Een onderhandse verkoopsovereenkomst kan dus mondeling tot stand komen, maar er zal verplicht een geschrift moeten opgemaakt worden met oog op het bewijs. De verkoopsovereenkomst vormt de basis voor de opstelling van de notariële akte. , zal ook hier uiterlijk binnen vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. volgen.
De wederzijdse koop- en verkoopbelofte
De wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte is een document waarbij twee eenzijdige verbintenissen, de verkoopbelofte en aankoopbelofte, wederzijds worden vastgelegd. Beiden volgen elkaar in de tijd op. Eerst is er de verkoopbelofte die door de koper gelicht kan worden binnen een bepaalde termijn. Als deze niet wordt gelicht, treedt de aankoopbelofte in werking die gelicht kan worden door de verkoper. In principe komt de koop tot stand op het ogenblik van de lichting van één van de opties.
Bij een wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte kunnen de partijen van de verkoop een ‘plechtige overeenkomst’ maken. Dat betekent dat het tot stand komen van de verkoop afhangt van een overeengekomen vorm: de notariële akte. Na het lichten van één van de opties ontstaat een overeenkomst om de koop te realiseren. De koopovereenkomst zelf komt pas tot stand op het ogenblik van het verlijden Wanneer de notaris klaar is met zijn opzoekingen, zal hij de partijen samenroepen met oog op het “verlijden” van de akte. Dit betekent dat de notaris de akte zal toelichten, zal voorlezen en ten slotte, zal ondertekenen. Door het verlijden van de akte wordt rechtskracht verleend aan de overeenkomst tussen partijen. van de notariële akte. Deze techniek wordt vooral in Vlaanderen veel toegepast. Het is belangrijk dat het document correct wordt opgesteld. De koper laat zich daarom best bijstaan door een notaris.
Niet altijd dezelfde volgorde
Soms gaan de partijen direct over tot het opmaken van de voorlopige verkoopovereenkomst, zonder voorafgaande fase van een bod of optie. Dit verschilt per regio, als koper vraag je dus best raad aan een expert uit de regio waar je een onroerend goed wil kopen.
4. De verkoopovereenkomst ondertekenen
Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopovereenkomst" of " compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. ". Deze benamingen zijn echter misleidend. Ten onrechte laten zij uitschijnen dat een koper en een verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug. Ook niet indien er nog geen voorschot is betaald.
Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is allesbehalve voorlopig. Integendeel, je verkoop is definitief. De onderhandse overeenkomst vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Binnen deze termijn moeten de registratierechten worden betaald.
Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig. De notaris zal naar aanleiding van een verkoop een hele reeks opzoekingen doen, zodat verkoper en koper met zekerheid de verkoop kunnen sluiten.
Laat je verkoopovereenkomst altijd nalezen door een notaris
De notariële akte vindt zijn basis in de onderhandse verkoopovereenkomst. Als daarin niets voorzien is, kan de notaris dat niet zomaar zelf oplossen. Hij zal dan beide partijen moeten raadplegen. Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet om vooraf je verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken door de notaris.
5. De notariële akte ondertekenen
De voorlopige verkoopovereenkomst, ook wel het ‘compromis’ genoemd vormt de basis voor de notariële akte. Maar dat maakt de akte zelf niet minder belangrijk. Enkel via een notariële akte geniet de koper juridische bescherming én de zekerheid dat zijn aankoop beschermd is tegen aanspraken van derden Derden zijn alle personen die normaliter geen partij zijn bij een bepaalde handeling of akte. Derden kunnen in principe niet gebonden zijn aan verplichtingen die voorvloeien uit overeenkomsten waar ze geen deel van uitmaken. Dit neemt niet weg dat overeenkomsten “tegenwerpelijk” zijn aan derden. Dit betekent dat derden overeenkomsten van anderen moeten eerbiedigen. .
Ben je al eigenaar bij het compromis?
Een verkoop komt tot stand van zodra de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van de koop. In principe kan dat zelfs mondeling. Toch is een schriftelijke verkoopovereenkomst nodig als bewijs.
Ben je dan meteen eigenaar als je de verkoopovereenkomst hebt ondertekend? Meestal niet. In de praktijk wordt de eigendomsoverdracht uitgesteld tot bij de ondertekening van de notariële akte.
6. Na de notariële akte
Het werk van het notariskantoor stopt niet wanneer de verkoper de sleutel overhandigt aan de koper. Ook na de ondertekening van de akte moet de notaris nog een aantal zaken regelen om het dossier correct af te sluiten.
Wat gebeurt er nog na de akte?
Na de ondertekening van de akte stuurt de notaris een afschrift Een kopie van de akte die voorzien is van de handtekening en het zegel van de notaris, waardoor de kopie "voor eensluidend" beschouwd kan worden. Deze formulering betekent dat de kopie identiek is aan het origineel document. Het geeft een waarborg. van de notariële akte naar het Kantoor Rechtszekerheid Een kantoor Rechtszekerheid (vroeger gekend als een hypotheekkantoor) is een overheidsinstelling. Hier wordt in de eerste plaats bijgehouden wie de eigenaar is van een welbepaald onroerend goed. Wanneer de eigendom van een onroerend goed via een notariële akte overgaat van de ene persoon op de andere, is de notaris verplicht om deze overdracht te melden aan het hypotheekkantoor. Hier noteert men ook met welke hypothecaire inschrijvingen een onroerend goed belast is. (het hypotheekkantoor). Daar wordt de akte dan officieel overgeschreven. Die overschrijving is cruciaal: pas dan is de verkoop tegenstelbaar aan derden. Dat betekent dat derden vanaf dat moment rekening moeten houden met de eigendomsoverdracht.
Zolang de akte nog niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor:
- Hebben derden geen officiële kennis van de overdracht en kunnen ze nog beslag laten leggen op het verkochte goed;
- Kunnen ze nog een hypotheek laten inschrijven of andere, voor de koper, onaangename stappen ondernemen.
De notaris zorgt er dus voor dat de aankoopakte zo snel mogelijk wordt overgeschreven.
De koper betaalt de registratierechten vóór de ondertekening van de akte, samen met de erelonen en aktekosten.
Daarnaast meldt de notaris de verkoop ook aan verschillende administraties en instanties, zoals het Agentschap Bos en de syndicus De syndicus is het orgaan dat verantwoordelijk is voor het dagelijks beheer van het appartementsblok. Daarbij hoort het ook beheer over de fondsen van het gebouw. Daarnaast voert de syndicus de beslissingen uit die genomen zijn door de algemene vergadering. van het gebouw.