Waarom is de aankoopakte zo belangrijk?
Enkel via een notariële akte geniet de koper een bescherming én de zekerheid dat zijn aankoop beschermd is tegen aanspraken van derden.
Niet enkel een zaak van de partijen
Waarom volgt er nog een
authentieke akte
De wet verleent aan een aantal personen (rechters, gerechtsdeurwaarders en notarissen) de bevoegdheid om aan hun officiële geschriften (vonnissen, exploten of akten) een bijzondere bewijskracht te verlenen.
Men noemt dit een authentieke akte.
als je al een
verkoopovereenkomst
De onderhandse overeenkomst is een overeenkomst waarbij een onroerend goed wordt verkocht en die het geheel van rechten en plichten omschrijft van de verkoper en de koper. De verkoopsovereenkomst (compromis) komt tot stand wanneer de koper en verkoper het eens zijn over het voorwerp en de prijs van een overeenkomst.
hebt? De verkoopovereenkomst is in de eerste plaats een zaak tussen koper en verkoper. De gevolgen van de verkoop gelden enkel voor hen. Toch moeten ook
derden
Derden zijn alle personen die normaliter geen partij zijn bij een bepaalde handeling of akte. Derden kunnen in principe niet gebonden zijn aan verplichtingen die voorvloeien uit overeenkomsten waar ze geen deel van uitmaken. Dit neemt niet weg dat overeenkomsten “tegenwerpelijk” zijn aan derden. Dit betekent dat derden overeenkomsten van anderen moeten eerbiedigen.
, de buitenwereld, het bestaan van die overeenkomst erkennen en respecteren.
Om te garanderen dat derden op de hoogte zijn van de verkoop van het onroerend goed Is een terrein en alles wat zich daar vast (onroerend) op bevindt, zoals een huis, afsluitingen, verhardingen,... , wordt deze altijd overgeschreven in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid Een kantoor Rechtszekerheid (vroeger gekend als een hypotheekkantoor) is een overheidsinstelling. Hier wordt in de eerste plaats bijgehouden wie de eigenaar is van een welbepaald onroerend goed. Wanneer de eigendom van een onroerend goed via een notariële akte overgaat van de ene persoon op de andere, is de notaris verplicht om deze overdracht te melden aan het hypotheekkantoor. Hier noteert men ook met welke hypothecaire inschrijvingen een onroerend goed belast is. (vroeger het ‘hypotheekkantoor’). Dat kan niet met een verkoopovereenkomst. De overschrijving kan enkel met een notariële verkoopakte.
Daarom mag je in een verkoopovereenkomst “opschortende voorwaarden” opnemen. Het is immers niet de overeenkomst zelf, maar de notariële akte Een notariële akte is een authentieke akte opgesteld door de notaris. Enkel notariële akten (en niet onderhandse verkoopsovereenkomsten) kunnen overgeschreven worden in het hypotheekkantoor. Deze overschrijving maakt de koop “tegenstelbaar”, het beschermt de koper tegen aanspraken van derden. die officieel geregistreerd wordt in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.
Belang van de overschrijving
De overschrijving is een soort “flikkermoment”. Vanaf dan behoort het onroerend goed in de ogen van derden tot het vermogen van de koper. Er ontstaat een “behoren te weten”: iedere derde, ook wie feitelijk niet op de hoogte is van de verkoop, moet deze respecteren.
Als koper mag je er vanaf dat moment op rekenen dat jouw aankoop beschermd is. Heeft de verkoper schuldeisers? Dan moeten zij aanvaarden dat het goed niet langer tot zijn vermogen behoort. Beslag leggen is dan niet meer mogelijk.
Een voorbeeld ter illustratie
Stel: een koper koopt een woning die eigenlijk al aan iemand anders verkocht is. De tweede koper kan je niets verwijten als hij van niets wist. Hij kon moeilijk rekening houden met een eerdere verkoop waarvan hij geen weet had.
Wie krijgt dan voorrang? De koper van wie de notariële akte het eerst werd overgeschreven. Zelfs als de tweede koper te goeder trouw handelde, telt de datum van het compromis Een compromis is een vaak gebruikt begrip voor “onderhandse verkoopovereenkomst”. Vaak wordt ook het begrip “voorlopige verkoopovereenkomst” gebruikt, wat misleidend is. Het compromis is immers bindend vanaf het moment dat de partijen een prijs en een voorwerp overeengekomen zijn. Aangezien dat een compromis het geheel van de rechten en plichten van de koper en de verkoper omschrijft, is het van belang dat hij zeer nauwkeurig wordt opgesteld. De volledige inhoud van het compromis wordt bovendien overgenomen in de authentieke akte. Vandaar dat een tussenkomst van een professioneel bij het opstellen van het compromis aan te raden is, hoewel dit niet verplicht is. niet. Enkel de inschrijving van de notariële akte biedt bescherming.
Uitvoerbare titel
Een authentieke notariële akte vormt een uitvoerbare titel, in tegenstelling tot een onderhandse overeenkomst. Wie zo’n titel heeft, kan de afspraken in de overeenkomst afdwingen zonder eerst naar de rechter te stappen. Dat neemt niet weg dat een duidelijke en volledige verkoopovereenkomst belangrijk blijft. Die vormt immers de basis voor de notariële akte.
De notaris is er om je te informeren én te adviseren
De
notaris
De notaris is zowel een openbare ambtenaar die bevoegd is om authentieke akten te verlijden, te bewaren en er afschriften van te verstrekken, als een juridische raadgever. De notaris komt tussen in heel wat domeinen: huwelijken, echtscheidingen, de koop van een onroerend goed, een erfenis na overlijden,…
De notaris wordt benoemd door de Koning.
De partijen kiezen vrij hun eigen notaris.
speelt een belangrijke adviserende rol bij de aankoop van je woning. En advies is nodig, want de wetgeving is complex. Zo zijn er tal van stedenbouwkundige en fiscale regels waarmee je rekening moet houden. De notaris kan bijvoorbeeld nagaan of je van een fiscaal gunsttarief kan genieten. Dat heeft meteen een impact op je budget. De complexiteit van de wetgeving begrijpen en de juiste bedingen formuleren in de verkoopovereenkomst behoort tot de vaste taken van een notaris. Maar het advies van de notaris heeft niet alleen betrekking op wat in je notariële akte staat. Heb je bv. al nagedacht over de impact van de aankoop op je gezinsleven? Over wat er met de woning gebeurt als één van jullie twee overlijdt?
Een woning kopen is toekomstgericht denken. De notaris zal met jou en je eventuele partner een blik op de toekomst werpen.