Vastgoed en liefde: 7 vragen die je misschien niet durft te stellen…

1. Mijn partner heeft meer spaarcenten dan mij… zullen wij dan nooit ‘in gelijke delen’ eigenaar zijn?

Om een woning te kopen moet je wat spaarcenten hebben. Een lening dekt misschien de verkoopprijs van de woning, maar bijkomende aankoopkosten (zoals de belastingen) moeten de kopers vaak zelf financieren. Niet iedereen kan natuurlijk evenveel op tafel leggen. Het gebeurt dat slechts één van de partners de ‘ inbreng ’ financiert. Hoe vang je dat eerlijk op?

De aankoopakte kan perfect een verhouding 50/50 hanteren. Ook wanneer je partner meer spaarcenten heeft ingebracht. De notaris zal dit oplossen door een apart document op te stellen waarin de partner met meer middelen een bedrag ‘uitleent’ aan de partner met minder middelen. Gaan de partners uit elkaar, dan zal de ene partner een vergoeding moeten betalen aan de andere. Partners moeten natuurlijk niet in gelijke delen aankopen. Zo kan de partner die de inbreng doet voor 60% eigenaar zijn en de andere partner voor 40%. Wel zal de partner met meer eigendomsrechten een groter aandeel hebben in de meerwaarde van de woning. Hij of zij zal ook een groter deel van de kosten moeten dragen aan de woning.

2. Worden wij erfgenamen van elkaar als we samenwonen?

Dat hangt ervan af. Leg je geen verklaring van wettelijk samenwoning af, dan erf je niets volgens de wet. Zelfs als je al tientallen jaren samenwoning achter de rug hebt. Leg je wel een verklaring af voor de ambtenaar van de burgerlijke stand? Dan woon je wettelijk samen. Je erft het vruchtgebruik op de gezinswoning en de aanwezige inboedel. Dat betekent dat je na het overlijden van je partner nog in de woning mag wonen. Je mag ook de woning verhuren en de huurinkomsten opstrijken. De ouders van je partner of andere erfgenamen die de waarde van de woning erven (we noemen dit de ‘ blote eigendom ’) moeten jouw recht eerbiedigen zolang je leeft. Beslis je om later te trouwen? Dan wordt het erfrecht uitgebreid tot het vruchtgebruik van andere goederen (bv. interesten op bepaalde rekeningen).

3. Stel dat wij wettelijk samenwonen . Mag ik dan de woning verkopen indien mijn partner overlijdt?

Als wettelijk samenwonende zal je partner slechts het vruchtgebruik erven van de gezinswoning. Je zal in die situatie nooit 100% zeggenschap hebben over de woning. De familieleden van je vriend erven ook deeltje van de woning. Handig is dit niet. Je zal het akkoord nodig hebben van zijn familie indien je de woning wil verkopen. Daarom kan de notaris voorstellen om een aanwasbeding te koppelen aan de aankoop van de woning.  Bij een aanwasbeding komen jij en je partner overeen dat het deel van de woning die toebehoort aan de eerst stervende partner automatisch toekomt (“aanwast”) aan dat van de overlevende(n) partner. De volledige eigendom van de woning komt zo bij hem of haar terecht. Aan een aanwasbeding is wel een nadeel verbonden. Je betaalt als overlevende partner opnieuw belastingen wanneer je het deel in eigendom krijgt. Bovendien kan een aanwasbeding enkel als de partners in gelijke delen aankopen. Kan de notaris geen aanwasbeding opstellen (bv. omdat je niet voor 50% eigenaar bent), dan kan een testament nog soelaas bieden. De notaris zal dit naar aanleiding van een aankoop met jullie bespreken en jullie hierover adviseren.

4. Wettelijk samenwonen… is dat hetzelfde als een samenlevingscontract?

Beide begrippen worden vaak door elkaar gebruikt, terwijl het om verschillende zaken gaat. Een “wettelijke samenwoning” is een verklaring voor de ambtenaar van de burgerlijke stand. Het is geen overeenkomst. De wettelijke samenwoning is een samenlevingsvorm. Het gaat gepaard met een aantal rechten en plichten. Een samenlevingscontract daarentegen, is document dat je onderhands of notarieel (verplicht voor wettelijk samenwonende partners) opstelt. In dit document kan je vooral praktische afspraken maken. Wat is van wie? Hoeveel betalen we per maand? Welke facturen worden door wie betaald? Wat als één iemand plots vertrekt? Een samenlevingscontract maken is niet verplicht, maar nuttig. Niet alleen voor koppels trouwens. Ook vrienden die samenwonen hebben baat aan een samenlevingscontract.

5. Mijn partner verdient veel meer dan ik… moeten wij verplicht hetzelfde bijdragen?

Indien jullie feitelijk samenwonen, regelt de wet niets. Jullie zijn aangewezen op eigen afspraken. Wil je geen risico’s nemen en duidelijkheid over hoeveel je moet bijdragen? Dan kan je een samenlevingsovereenkomst opstellen. Ook wettelijk samenwonenden zijn sterk aangewezen op eigen gemaakte afspraken. De wet bepaalt wel dat wettelijk samenwonenden - in verhouding tot hun middelen - bijdragen in de lasten van het samenwonen, en dus ook in de gezinslasten. In tegenstelling tot wat het geval is bij gehuwden, is er geen sprake van een verplichting om hulp en bijstand te verlenen aan de samenwonende partner. Dat zal zich bv. uiten in het feit dat je partner je geen alimentatie moet betalen bij een breuk.

6. Ik woon in bij mijn partner en betaal hem een maandelijkse vergoeding. Hij of zij gebruikt dit ook om haar lening af te betalen. Krijg ik dan geen eigendomsrechten?

Nee. Eigendom verkrijg je door een overeenkomst, niet door het (mee)betalen van lening. Hoeveel de ene partner dagdagelijks betaalt aan de andere partner zal dus geen invloed hebben op de aandelen in de eigendom. Wie eigenaar is van een woning staat in de notariële akte . Rechtstreeks of onrechtstreeks meebetalen aan de woning betekent nog niet dat je eigenaar wordt. De enige manier om mede-eigenaar te worden, is door samen naar de notaris te gaan.

7. Ik heb meebetaald voor sommige renovatiewerken aan de woning van mijn partner. Niet slim?

Als het op liefde aankomt, tellen de meeste mensen niet graag. Het tellen gebeurt meestal wel op het moment van een relatiebreuk. Het gebeurt vaak dat partners na jaren samenwoning tot de pijnlijke vaststelling komen dat er geen of onvoldoende bewijzen zijn van de investeringen. Gehuwde koppels kunnen met allerhande middelen hun schuldvorderingen tegen elkaar bewijzen. Een vermoeden volstaat zelfs. Samenwonenden genieten niet van deze wettelijke regeling. ‘Wat ik heb betaald, krijg ik toch terug?’ denk je dan. Al dan niet met de nodige facturen in de hand. En toch… Het is voor samenwonende partners lang niet evident om een vergoeding te krijgen voor de investeringen aan het huis van hun ex-partner. Zelfs als hun investeringen een bepaalde meerwaarde aan de woning hebben veroorzaakt. Hoe pak je dat dan slim aan? Op het moment dat jullie verbouwen zetten jullie één en ander op papier. Dat kan met een samenlevingsovereenkomst of een schulderkenning. De schulderkenning is een geschreven document waarin een partij erkent een geldsom schuldig te zijn aan iemand anders. De partner die bij een breuk een terugbetaling verwacht, heeft zo een bewijs van de gemaakte kosten. Partners houden hierbij rekening met een paar vormvereisten:

• De schulderkenning moet met de hand geschreven zijn;
• naast de handtekening schrijft de schuldenaar de vermelding ‘goed voor’ of ‘goedgekeurd voor’, waarbij de som voluit in letters wordt uitgedrukt.